一房两卖，定金双倍返还与违约赔偿同时主张能否获支持？

 

 

第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

第一百一十六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

 

第二十八条 买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。

 

 

 

1、本条规定是买卖合同中的定金条款与赔偿损失之间的关系。买卖合同约定定金条款的，应首先适用定金条款；如果损失超过定金数额，权利人提出请求，人民法院亦应支持，但赔偿总额以不超过权利人的损失为限，防止权利人因赔偿而获得额外利益。

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2、最高人民法院审判业务意见违约金与定金条款的并用问题

《合同法》第116条规定当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。这一规定从表面看意味着违约金和定金不能同时适用。但是，定金包括成约定金、违约定金、解约定金等，《合同法》这里规定的定金应是违约定金，在实践中我们发现，有些定金与违约金并用并不发生矛盾，也不会产生不公平，所以我们倾向于认为当事人一方违约，对方依据约定的定金性质一并主张违约定金和违约金的，不宜支持，而如果对方依据约定的定金性质一并主张解约定金和违约金的，法院可以支持。

 

 

 

最高人民法院 （2019）最高法民申5686号 2019年12月20日

 

本院认为，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定的“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”，定金与差价损失可以并处，该条文措辞“定金与差价损失可以并处”，而不是双倍返还的定金，且定金20万元是翁林支付给张贵河的钱，本身属于翁林所有，合同不能继续履行，20万元归还翁林是理所应当的，不能从翁林应得的房屋差价中抵扣。一审判决张贵河双倍返还翁林的定金40万元中，只有20万元应当从房屋差价中予以抵扣。孟凡贤合同约定房屋价款是397万元且合同约定其中5万元系支付给中介的佣金，各方当事人对一审法院查明这一事实均无异议，因此，张贵河将涉案房屋出售给孟凡贤价款是392万元，拟出售给翁林的价格为340万元，差价为52万元，从中扣除20万元，最终，张贵河应当赔偿翁林涉案房屋差价损失32万元。

根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。二审法院就翁林在定金之外提出的损失主张，认定与差价损失可并处的定金范围限定于翁林实际支付的定金数额，再以孟凡贤购买涉案房屋的价款作为计算差价损失的依据，经核算后，予以部分支持，并无不当。

 

 

最高人民法院  （2017）最高法民终584号

 

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，由于南充市国土局的原因导致双方未签订《出让合同》，鑫达公司主张南充市国土局应双倍返还定金、即返还2600万元的理由成立，予以支持。

 

根据《中华人民共和国拍卖法》第四十条“买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任”的规定，南充市国土局将鑫达公司竞得的国有建设用地使用权另行出让他人已构成根本违约，鑫达公司因此请求南充市国土局承担违约责任的理由成立。鑫达公司主张南充市国土局另行出让涉案建设用地使用权的溢价收益为22218000元并无不当。南充市国土局拒不签订《出让合同》承担双倍返还定金，与南充市国土局应承担不能交付鑫达公司竞得建设用地使用权的违约责任，并非《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，以及南充市国土局在涉案建设用地使用权出让合同尚未解除情况下，将涉案建设用地使用权另行出让他人已构成根本违约并获得另行出让的溢价收益，鑫达公司无违约行为且本可通过投资开发获得一定利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。参照南充市国土局另行出让涉案建设用地使用权的溢价收益酌定其应向鑫达公司承担的违约责任为支付违约金22218000元。

 

违约损失赔偿包括因违约产生的直接损失及可得利益损失。由上所述，案涉竞买保证金在竞拍成功后已经转化为定金，具有定金的性质和功能，该定金属于违约定金，在南充市国土局存在根本违约的情况下，鑫达公司可以主张适用定金罚则来赔偿其损失。对于超出部分的损失，鑫达公司应当举证证明。根据已经查明的事实，南充市国土局另行出让案涉建设用地使用权的溢价收益为2221.8万元，此属合同履行后可获利益范畴，该部分损失即已超过适用定金罚则后赔偿的1300万元，除此之外，鑫达公司的损失还应包括履行合同过程中实际支出的费用，可见，适用定金罚则尚不足以弥补鑫达公司的损失，鑫达公司主张适用定金罚则外，还应赔偿其超出部分的损失，有事实依据。对于鑫达公司实际损失的具体数额，原判决综合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定鑫达公司在1300万元外，尚有2221.8万元的损失，符合本案实际情况，并无明显不当。

 

从上述最高院的裁判案例观点可见，主流观点还是适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，对于定金双倍返还与违约赔偿责任适用的问题，首先是支持定金双倍返还，对于损失超过定金罚则的，支持差额部分。

但对于损失的认定主观性比较强，上述案例1中是只按房屋溢价金额作为损失的依据，并从判决赔偿损失时将定金罚则部分扣除；而案例2认定土地溢价部分为定金罚则之外的损失，相当于即支持了双倍定金，又支持了土地溢价部分的损失。