租赁合同可否约定租期至政府拆迁之日止？

一、基本案情

2013年，甲乙双方签订租赁合同一份，约定甲将其所有的房屋出租给乙，租赁期限自2013年1月1日起至政府拆迁之日止（实际并无拆迁规划），租金3万元/年，合同并未约定其他任何解除条款。后双方履行合同的过程中，甲发现租金远低于市场价，乙又拒绝达成补充合同。甲认为自身利益受到严重损害，欲解除原租赁合同，是否可行？本案租赁期限的约定是否明确？

 

二、约定“至政府拆迁之日止”的性质及裁判观点

（一）观点一：约定租期至拆迁止，该约定视为附解除条件的约定，若所附条件的事实发生则合同解除，若所附条件的事实不发生则该合同不得解除。

参考案例：《赵某某吴伟清与林少泽房屋租赁合同纠纷一审民事判决书》（（2017）粤0304民初3798号）

深圳市福田区人民法院一审认为：原告吴某某与被告签署的《物业房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按租赁合同的约定，全面、正确履行合同义务。《物业房屋租赁合同》约定租期至拆迁止，该约定视为附解除条件的约定。虽合同未明确约定租期起始日期，依双方签署《物业房屋租赁合同》的时间，可认定为签署合同当天即2011年3月14日为租期的起始日。根据我国合同法第214条的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。故涉案《物业房屋租赁合同》的租期应为2011年3月14日起至拆迁之日止，若超过20年，超过部分无效。截至庭审日，租期仍未超过20年，涉案房产也未拆迁，未达解除合同的条件，且被告从未拖欠租金，两原告以涉案《物业房屋租赁合同》租期不明确应认定为不定期租赁合同、原告可随时解除合同为由要求解除涉案合同，本院不予支持。

（二）观点二：约定租期至拆迁止，由于拆迁时间不确定，租赁期限约定不明确，应认定为不定期租赁合同，可随时解除。

参考案例1：《杨跃庆与董建彬房屋租赁合同纠纷一审民事判决书》（（2014）金牛民初字第1295号）

成都市金牛区人民法院一审认为：原、被告双方签订的《厂房租赁协议》、《关于新建厂房的协议》约定拆迁为合同终止条件，拆迁是否发生、何时发生均不能确定，且本案诉争土地尚未改造拆迁。按照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”及第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同……”之规定，原、被告双方签订的《厂房租赁协议》、《关于新建厂房的协议》应认定为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，原、被告双方亦在庭审过程中对解除《厂房租赁协议》、《关于新建厂房的协议》两份合同达成一致意见，本院予以采纳。

参考案例2:《北京市恒物物产公司物业管理部与北京博思伟物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书》（（2017）京0102民初1295号）

北京市西城区人民法院一审认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案合同对租期的约定“至拆迁之日止”，但拆迁这一法律行为是否发生、何时发生均是不确定的。因此，拆迁从法律性质上是一种条件而不是一种期限。合同中对租期的约定除“至拆迁之日止”外，双方对租期没有任何约定。因双方对所附的该条件何时成就无法确定，即所谓的拆迁时间不确定，故该租赁协议可依双方当事人对租赁期限约定不明确，认定为不定期租赁合同。

 

三、关于不定期租赁的规定

《民法典》第七百三十条，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

《民法典》第五百一十条，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。

基于以上法律规定可知，在本案中，甲乙双方对于没有拆迁规划的房屋，约定租期至政府拆迁之日止，且双方无法达成补充协议对租期进行完善，应当认定为不定期租赁，甲可以主张解除合同，并应当在合理期限之前通知乙。

 

四、小结

综合以上及其他案例的分析，个人认为，如合同签订时确有实质性动拆迁事项发生的，足以使当事人认为动拆迁是可以期待的在一定时期内发生的事项，针对该类合同，不应简单的将租赁期限认定为约定不明。但若案涉房屋并无拆迁规划（即对拆迁这一法律行为是否发生、何时发生均不确定），双方又难以达成补充协议对租期进行明确，则该租赁合同应当被认定为不定期租赁合同，任何一方均有权随时解除租赁合同。因此，建议出租人与承租人在签订租赁合同时，不要设置模棱两可的租期条款，避免后续产生争议。