执行异议之诉买受人（案外人）“占有”房屋的认定标准

在江苏某建设集团有限公司与南京某基础设施建设有限公司淮安分公司、淮安某房地产开发有限公司执行人执行异议之诉一案中，法院认为，本案案外人在满足《执行异议和复议规定》第28条的其他三项规定外，案外人直接占有了案涉房屋，最终判决案外人可以排除执行。结合本案案情分析，笔者认为：案外人直接占有房屋的主要表现形式为：案外人购买住宅后直接用于居住或购买商业用房后直接用于生产。案外人在此情况下，可以向执行法院提供案涉房屋的交接确认单据、房屋钥匙的交付、水电物业费用的缴纳单据等材料，围绕购房所需支付的所有费用来组织相关证据材料，达到证明直接占有案涉房屋的目的。

【案例来自中国裁判文书网，案号（2017）苏民终216号】

在司法实践中，案外人直接占有案涉房屋从而排除执行的这一观点尚且争议不大。争议较大的是尚未实际入住房屋，是否构成对房屋的实际控制——即是否构成“间接占有”案涉房屋，这一情况常发生在商业用房的交易过程中。

在陆某、商某等与某信托有限责任公司合同纠纷一案中，案外人存在间接占有不动产的情况，在一定条件下符合《执行异议和复议》规定第28条第（二）之规定，可以排除执行。在本案中，笔者认为：买卖双方协商一致后，签订了一份《租赁及委托经营管理合同》（简称《管理合同》），由买方将所购买的房屋出租给卖方使用，同时买方在支付完毕装修费用后，将收房以及相关装修事项一并委托给卖方进行办理。《管理合同》约定该租赁合同的生效时间为“从该物业购房款汇入开发商指定账户后的第二天开始”，即陆某、商某等人支付购房款以及装修费之次日起生效。也就是说，自2011年6月11日起，承租人东方广场公司对陆某、商某等人所购置的案涉房屋的租赁期限即开始。因此，从红枫公司接收陆某、商某等人购买的案涉房屋并进行装修就成为东方广场公司的义务，而陆某、商某等人亦从东方广场公司获得了房屋租金。根据案件事实情况，作为买方的陆某、商某等人，是出于投资的目的才购买了案涉房屋。买方在签订购房合同后，又通过签订《管理合同》的方式，进一步行使了其对案涉房屋使用和收益的权利。买方以上使用、收益之行为，均可以认定为其对所购房屋的有权占有，而使用、收益均是以其对所购房屋的有权占有为基础的。综上，可以认定本案中的购房者已经实际占有房屋。根据最高法这则判例，笔者认为买受人如果签订了合法购房合同并支付了全部价款，并满足非因本人原未办理房屋过户登记且在查封前占有房屋的，不论是其直接对所购房屋进行使用、收益还是以投资为目的，为获得收益而委托他人对所购房屋进行管理，均可以体现出买受人享有对案涉房屋实际占有和支配的权利。

【案例来自中国裁判文书网，案号（2014）民一终字第118号】