九民会纪要解读之如何认定非因买受人自身原因未办理过户登记

《纪要》第127条涉及到在金钱债权执行案件中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的情况。在本条中，着重强调了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定中第四项认定标准的问题。

一、法律以及《纪要》规定

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议和复议规定》）第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。《纪要》规定：“实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”

二、律师分析与建议

首先，《纪要》第127条规定了买受人只要有，向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为。据此，律师在承办此类案外人执行异议之诉的案件过程中，应当参照《纪要》规定的标准，向买受人核实是否存在上述积极履行过户的行为，初步判定买受人是否符合《执行异议和复议规定》第28条规定的内容。例如，提醒买受人在房屋买卖过程中，及时向出卖人发送要求配合过户登记的书面信息、函告或者委托律师发送《律师函》。其次，买受人采取积极履行过户的行为应该发生在什么时候呢？笔者认为，《执行异议和复议规定》第28条规定的内容以及房屋交易的交易习惯，买受人积极履行过户的行为，也应当发生在房屋被查封之前，尽可能在签订书面买卖合同并支付对价后，立即向出卖人提出过户要求。最后，在房屋买卖的过程中，买受人应当事先充分核实所购房屋的权属情况。实务中，通常需要律师来进行房屋权属调查的情况，大多发生在企业并购、收购等非诉项目的前期尽职调查中。但不论是个人买房还是企业项目的尽职调查，只有在前期做好风险防控，才能在未来避免诉累。

综上，买受人向房屋登记机构递交过户登记材料或向出卖人提出了办理过户登记的请求，可以被认定为买受人自身已经采取了积极过户的行为，从而达到证明非因自身原因未办理过户登记的目的。但是在实务中，哪些情况是能够成为归责于买受人的原因呢？结合《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第8条之规定，笔者认为可以从三个层面分析：

1、对他人权利障碍的忽略。例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，但买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。【参考案例：最高人民法院（2017）最高法民申3731号、最高人民法院(2018)最高法民终695号】

2、对政策限制的忽略。例如，买受人明知所在地区限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续。【参考案例：深圳市中级人民法院（2016）粤03民终21650号、广东省高级人民法院（2017）粤民申7342号】

3、消极不行使登记权利。例如，买受人为逃税等原因，而故意不办理登记的。此类案件买受人存在明显的主观恶意，不应受到保护。

此外，在实务领域存在一个争议问题，有部分人认为，房屋买受人可以通过向法院提起诉讼的方式，行使物权登记请求权，如果符合物权过户登记条件但对方拒绝配合过户的，买受人可以继续通过法院强制执行来完成物权变动。争议焦点在于：买受人在享有以上诉讼权利，但未积极付诸诉讼，能否视为买受人的原因？从形式上看，对于普通的民事主体，法律不可将其都视为法律专家。因此，在此种情况下不能视为买受人有过错。何况，诉讼与执行本身也有一定时间要求，不能满足对买受人物权期待权的保护要求。

三、《纪要》应用范围

《纪要》不是司法解释，不能作为裁判依据进行援引。《纪要》发布后，人民法院尚未审结的一审、二审案件，在裁判文书“本院认为”部分具体分析法律适用的理由时，可以根据《会议纪要》的相关规定进行说理。对于适用《纪要》过程中存在的问题,应层报最高人民法院。