房屋买卖遇征收，如何有效维权
云崖律师事务所 王彪
出卖人与被买受人已签署房屋买卖合同，但在合同履行过程中恰逢政府对该房屋实施征收的情况并不少见。由于房屋征收带来的征收补偿款、房屋产权置换等一系列财产权益（下统称“征收补偿权益”）往往价值不菲，而与房屋买卖相关的法律法规，如《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等对于该等情况下征收补偿权益归属未作明确约定，以致房屋买卖合同双方争议与纠纷发生。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。根据该规定，房屋所有权人是被征收人，依法享有征收补偿权益。
因此，在人民政府作出房屋征收决定后，房屋征收部门组织与实施的征收与补偿工作完成前，如出卖人配合买受人办理过户手续，及时将房屋变更登记至买受人名下的，买受人即成为房屋所有权人，有权作为被征收人与房屋征收部门签署征收补偿协议，并可完全享有征收补偿权益，此并无疑义。
但诚如本文第一段所述，基于我国房地产行业在过去十多年来的蓬勃发展，房屋征收所带来的财产权益一般都要高于该房屋被征收前的现实价值。故而如果房屋买卖仅完成了购房款交付以及房屋交付等交易行为，而没有办理房屋的过户登记，出卖人很可能禁不住现实利益的诱惑，不愿再配合买受人办理房屋过户，一方面要求解除房屋买卖合同，一方面隐瞒实情以被征收人名义签署征收补偿协议，以攫取更为可观的征收补偿权益。此时对于房屋买卖合同的买受人，标的房屋因征收行为被拆除难以逆转，买受人购房目的已无法实现可能，其权益受到侵害自无需赘言。那么买受人有哪些途径有可以维护自身合法权益，司法实践中是否能得到相应支持，且看笔者为大家整理如下。
维权途径之一：行政诉讼中主张征收补偿权益
【法院观点】在房屋未过户前，当事人尚未取得房屋所有权，不是房屋的被征收人，其与征收所涉的强制拆除行为没有法律上的利害关系，不具备原告主体资格。——莆田市恒通汽车运输有限公司与莆田市涵江区人民政府、莆田市涵江区住房和城乡建设局行政征收、行政强制案（案号：（2015）闽行终字第289号）
【裁判文书摘要】福建高院认为：国有土地上房屋征收的被征收人是房屋所有权人，房屋征收补偿的对象也是房屋所有权人。在房屋征收管理活动中只有房屋所有权人与房屋征收及其相关行政行为具有法律上的利害关系。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条的规定：“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼”，恒通公司不具备原告主体资格，裁定驳回其起诉。
维权途径之二：民事诉讼中主张分配征收补偿款
【法院观点】买受人虽未实际取得所购房屋的所有权，但房屋因政府拆迁而致物权消灭的，买受人可选择该房屋的拆迁补偿款作为合同对价予以主张。——秦宗孝、孙建国买卖合同纠纷再审民事判决书（案号：（2017）最高法民再407号）
【裁判文书摘要】重庆市第三中级人民法院认为：依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，孙建国在已收取了购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至秦宗孝名下，现因政府拆迁政策的原因而致涉案房屋物权消灭，在此情况下，秦宗孝可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价—拆迁补偿款，现因孙建国亦尚未实际领取拆迁补偿款，则秦宗孝请求确认其享有上述征收补偿协议中孙建国所出卖给秦宗孝的房屋及土地使用权等财产所对应的拆迁补偿款，符合法律规定和权利义务相一致原则，应予支持。
维权途径之三：民事诉讼中主张解除合同并赔偿损失
【法院观点】买受人已付清约定的购房款，且出卖人已将房屋交付买受人占有使用，后该房屋被征收无法再办理所有权转移登记手续的，买受人的合同目的已无法实现，其有权要求解除合同并赔偿损失。——艾根连与胡正伦、李巧云房屋买卖合同二审民事判决书（案号：（2015）洪民三终字第255号）
【裁判文书摘要】江西省南昌市中级人民法院认为：上诉人艾根连与被上诉人李巧云签订的《住房买卖协议》系双方真实意思表示，上诉人已按约支付购房款，并已实际入住至房屋拆迁，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释（一）》第四条之规定，该协议合法有效，双方均应按协议内容履行各自义务。现涉案房屋已被征收，无法办理过户手续，上诉人主张两被上诉人应按《住宅货币补偿核算清单》计算出的征收补偿金856995.64元对其进行赔偿，本院认为，该征收补偿金系双方履行合同后上诉人所获得的直接收益，上诉人的主张合理合法，应予支持。
【律师小结】由上述裁判案例不难看出，在房屋买卖遇征收情形下，如当事人尚未取得房屋所有权，则不具备《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规中“被征收人”主体资格，其通过行政诉讼向政府或房屋征收部门主张被征收房屋的权益的诉请将难以获得支持。笔者建议，房屋买卖合同的债权人在权利受到影响甚至损害后，应通过民事诉讼程序中的补偿款分配之诉或违约之诉等进行相应的权利救济。
电话咨询
业务领域
联系我们
云崖首页