夫妻一方婚前贷款买房，婚后共同还贷的，离婚时应如何分割？
有句老话说得好，“同性相斥，异性相吸。”有意思的是，男女双方最初因为“相异”而互相吸引，相知相恋。而步入婚姻后，却又因为想要“消灭差异”而产生冲突，最终感情破裂，劳燕分飞。现如今，我国的离婚率节节攀升，离婚后夫妻共同财产分割问题成为了老百姓普遍关注的问题。
根据现下中国的大环境，年轻人想要凭一己之力购买婚房几乎是痴人说梦，即便是有父母倾囊相助，想要全款买房也不大现实。于是乎，年轻人用按揭贷款的方式来购买婚房成为一种普遍选择。所以，笔者今天要谈的是一个热点问题——夫妻一方婚前贷款买房，婚后共同还贷的，离婚时应如何分割？
一、分割该类型房屋的法律适用
在涉及到一方婚前购买婚后双方共同还贷的按揭房屋处理时，其法律依据是2011年8月份颁布的《婚姻法司法解释（三）》第10条：
“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
总结起来就是：按揭房屋归不动产登记方所有，剩余未还贷款也由其继续承担，双方应共同分割的部分为婚后还贷部分加上相应的房屋增值部分。
这里要提醒读者们注意两点：
第一，很多人会有一个误区——结婚后取得房产证的房屋都属于夫妻共同财产。而事实上，只要是夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，无论房产证取得的时间是在婚前还是婚后，都不会影响该类按揭房屋的所有权归属问题。最高人民法院法官在《关于使用婚姻法若干问题的解释（三）的理解与适用》一文中写到：“婚后取得房屋所有权证，并不意味着该房屋就属于夫妻共同对产。房屋所有权证虽然系婚后取得，但财产权益在婚前签订房产买卖合同后就已经取得。也就是说，婚后房屋物权的取得并非凭空取得，而是依据婚前的债权转化而来，因此离婚时判归产权登记一方比较公平。”
第二，如果婚前首付款是一方父母出资（无论出资性质是赠与还是借贷），婚后夫妻共同还贷且产权登记在一方名下，这种情形也可以比照本条规定精神进行处理。另外，一方未从银行贷款而是向亲朋好友借款也可以适用本条规定。
二、如何认定婚后夫妻共同还贷？
这是一个很重重要的问题，同时也是一个很简单的问题，归纳起来只有一句话：“只要证明还贷的时间发生在婚姻关系存续期间即可，无须提供特别的证明。否认共同还贷的一方须承担举证责任。”
实践中我们从两方面来把握这个问题：一是看还款时间。因为根据婚姻法的规定，如无反面证据推翻，婚姻关系存续期间的财产为夫妻共同财产。因此，只要还贷的时间是处于婚姻关系存续期间，一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷，而不必刻意区分还贷的资金来源于夫妻中哪一方的收入；二是看夫妻之间是否约定实行分别财产制或者对于还贷问题有特别的约定。如果双方当事人认可或者一方当事人能够举证证明双方另有约定的，则分割按揭房产时不适用《婚姻法司法解释（三）》第10条。
三、共同还贷部分及相应增值部分如何分割？
根据《婚姻法解释（三）》第10条的规定，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第39条的规定，在照顾子女和女方权益的原则下，由产权登记一方对另一方进行补偿。
那么“相对应财产增值部分”到底应该如何计算呢？第10条并没有明确规定，实践中这个问题争议较大，各种主张方式层出不穷。笔者在这里择选了最高人民法院法官在《不动产婚内共同还贷及增值的计算》一文中提供的权威的计算方式：
最高人民法院民一庭意见：在适用《婚姻法解释（三）》第十条时，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等）。
具体来说，夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的计算可以分两步：
第一步是计算不动产升值率，不动产升值率=不动产现价格÷不动产成本，即购买时不动产价格+共同已还利息+其他费用 （契税、印花税、营业税、评估费、中介费等）
第二步是计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分×不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。
归纳起来，非产权登记一方所得补偿=不动产现价格÷不动产成本×共同还贷部分÷2。当然，这里计算出的补偿数额不是绝对的，法官可以根据案件的实际情况，根据婚姻法第39条的规定，在照顾子女和女方权益的原则下行使一定的自由裁量权，平衡保护离婚双方当事人的利益。
在这里也有两点要提醒大家注意：
第一，从前文的计算公式也可以看出，在审理该类按揭房产的分割时，最高人民法院的意见是要将所涉房产的利息考虑在内。因为贷款种类和还贷方式的不同，一些案件中贷款利息所占比例较高，若不考虑利息因素，会对最终结果产生较大影响。
第二，如果房屋出现贬值的情形，从照顾子女和女方权益的原则出发，起码应补偿女方婚后共同还贷部分的一半。因为婚后共同还贷的义务是因一方婚前购买房屋的行为派生出来的，因婚前一方决策行为而导致的房屋贬值由其承担是合情合理的。而对于配偶一方，可能意味着失去了最佳购房时机，所以离婚时拿回婚后还贷数额的一半是完全应该的。
法律没有绝对的公平，只有相对的公平而已。同样婚姻也没有绝对的完美，夫妻二人需要在冲突中彼此磨合、成长。或许“尊重差异”才是夫妻间相处之道。
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