被执行人与其配偶共同共有的住房（含“唯一住房”）如何执行

在实务案件的办理过程中，多数诉讼案件在经过审判阶段后会进入执行程序。当下的法律制度对不履行生效裁判文书的主体（也就是大众所熟知的老赖）进行了严格限制，并根据《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，申请执行人可以向法院申请拍卖老赖的唯一住房，但前提条件是，申请执行人应按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金。但即使有法律规定，在司法实践中如何将“唯一住房”执行到位，仍旧是个难题。

房产作为许多国人奋斗目标，其在经济体量中仍处居高之位。据此，法律虽然明文规定了可以执行老赖的唯一住房，但是在执行过程中需要考虑很多因素。从法院的角度来看，为同时保障债权人的债权与被执行人的居住权，执行“唯一住房”时应当考虑遵循以下原则：

(一)申请人申请在先。执行被执行人的“唯一住房”应以申请执行人的申请为前置条件，人民法院不得依职权主动对被执行人的“唯一住房”进行处分。(二)解决临时住房在先。经过审查，对于确实无处居住的被执行人，在对其“唯一住房”采取处分性执行措施前，宜先解决好临时住房的问题。由申请执行人提供临时性住房或先行垫付租房费用。

(三)充分保障有益执行。在综合考量房产处置时可能产生的生活保障、评估、公告、执行等费用，除去上述费用后无余值或余值不大，则原则上不宜处分。

(四)穷尽其他执行措施。如果有证据证明被执行人有其他财产可供执行，一般不宜对“唯一住房”进行处分。基于法律规定和上述原则，笔者将结合近期承办执行案件过程的一些问题，来探讨在执行过程中被执行人与其配偶共同共有唯一住房应当如何执行。

 

一、法律规定

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（下称“查封规定”）第十四条：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。”从该条第一款可以看出，法院可以执行被执行人与其配偶的共有房屋，但为了保护其他共有人的权利，法院会在采取查封、扣押、冻结等措施后，及时通知被执行人的配偶。实践中，法院通常会先向被执行人调查其他共有人的情况，再通过使用电子送达以及将其他共有人传唤至法院进行当面询问并形成笔录等方式，有效履行通知义务。本条第二款规定的比较清晰，经过债权人认可的共有人通过协议分割的共有财产，意味着共有关系的消灭，被执行人对该财物拥有单独所有权，法院只需执行被执行人的权属部分即可。在本条第三款的规定中，共有人即被执行人和其他共有人，在执行过程中可以提起对共有物的析产诉讼，或者申请执行人有权代位被执行人提起析产诉讼。一旦进行析产诉讼后，法院应当中止对财产的执行，等待诉讼的结果。在实务中，一般情况下共有人不愿意提起析产诉讼，申请执行人也会为此嫌麻烦，而共有人达成分割共同财产协议并得到债权人认可的情况甚少，因此也造成了此类案件的执行难。本条款也是《查封规定》中唯一涉及到如何处置被执行人与其他共有人共同财产的内容。

 

二、实务案例

1.案外人基于执行标的的共有人身份且系唯一住房请求排除执行，因共有物为不可分物且当事人对共有权及其份额无异议的，应裁定驳回异议。

在许某、中鹏公司与晶润公司、陈某卖合同纠纷一案中，案外人许某向法院提出书面执行异议，要求法院停止对案涉房屋的执行。法院认为，被执行人未按照执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、拍卖、变卖被执行人财产。被执行人陈某未按照生效法律文书履行义务，法院作出执行公告，拟对其享有所有权的房屋评估、询价、拍卖、变卖、抵债，符合法律规定。对于异议人许某称其系涉案房屋的共同共有人，不是被执行人，应停止对涉案房屋的执行的异议请求，本院认为，在执行程序中，案外人基于执行标的的共有人身份提出执行异议，请求排除执行，如果该共有物为不可分物且当事人对共有权及其份额无异议的，应裁定驳回异议。因此，对异议人许某的该项异议请求依法予以驳回。对于异议人许某称涉案房屋现由其一家人居住，无法自行解决居住问题，不应被执行的观点。法院认为申请执行人中鹏公司同意从涉案房屋变价款中扣除租金，因此，涉案房屋即使是唯一住房，也可以被评估、拍卖、变卖、抵债。综上，异议人许某的异议请求依法不能成立，本院不予支持。

【案号：（2018）苏0706执异163号】

2.法院在执行过程中，对被执行人与案外人共同共有用于居住生活的房屋是否符合拍卖情形，没有予以查证，违反上述法律规定，属于适用法律错误，应予重新审查。 

在孙某、郑某民间借贷纠纷执行审查一案中，孙某作为案外人在向法院提出执行异议后被驳回，现向法院申请复议。法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第一款的规定：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人”,天津市南开区人民法院在执行过程中，查封被执行人皮某与案外人孙某共有房屋，并通知房屋共有人孙某，该行为符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条的规定：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债”,天津市南开区人民法院在执行过程中，对被执行人皮某与案外人孙某共同共有用于居住生活的房屋是否符合拍卖情形，没有予以查证，违反上述法律规定。据此，天津市南开区人民法院在异议审查中认定事实不清，适用法律错误，应予重新审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项规定，裁定如下：撤销天津市南开区人民法院（2017）津0104执异127号异议裁定；发回天津市南开区人民法院重新审查。

【案号：（2018）津01执复32号】

3.在不动产产权人未依法变更的情况下，离婚协议中关于不动产归属的约定不具有对抗外部第三人债权的法律效力。

在原告刘某与被告窦某、第三人刘小某的案外人执行异议之诉案件中，原告刘某认为，2017年8月3日其与第三人刘小建在固安县民政局协议离婚，并约定该房产归原告所有，由原告偿还该房产按揭贷款，并于2019年4月3日一次性偿还了剩余按揭贷款139306.16元。2018年10月23日，原告就案涉房产向固安县人民法院提起确权之诉，2018年11月20日固安县人民法院作出（2018）冀1022民初3664号民事判决，判决案涉房产归原告所有。据此，刘某认为案涉房产系其单独所有，原告非执行案件的被执行人，所以法院不应该强制执行案涉房产。经法院查明，案涉房产购买的时首付款是13万元，按揭贷款28万元，后来夫妻关系存续期间偿还了12万元。

法院认为，人民法院作出的判决分为给付判决，确认判决和形成判决，并非人民法院作出的所有法律文书都可以直接引起物权变动，能够直接引起物权变动的法律文书限于法院作出的形成判决。所谓形成判决是指变更或消灭当事人之间原来存在的没有争议的民事法律关系的判决，如分割共同财产的判决。而给付判决、确认判决都不能直接引起物权变动。本案中，原告刘某提供的2018年11月20日固安县人民法院作出（2018）冀1022民初3664号民事判决书，属于具有给付内容的确认判决，只是对刘某与刘小某离婚协议中财产分割内容的重新确认，而非形成判决，不会直接引起物权变动，因此，该份民事判决不能证明原告对案涉房产已经享有了物权法意义上的单独所有权。

根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，夫妻双方签订的离婚协议中对不动产归属的约定并不直接发生物权变动效果，一方仅基于债权请求权向对方主张履行房屋产权变更登记系契约义务。在不动产产权人未依法变更的情况下，离婚协议中关于不动产归属的约定不具有对抗外部第三人债权的法律效力。因此，登记在刘小某名下的案涉房产属于原告刘某与第三人刘小某共有。

根据《查封规定》第十四条规定，案涉房产在对外效力上仍属于原告刘波与第三人刘小建共有，人民法院依据上述规定，就第三人刘小建对案涉房产享有的份额部分，有权依法作为其责任财产进行执行。

关于第三人刘小某对案涉房产享有的份额。《中华人民共和国物权法》第九十四条、第一百零四条规定，鉴于本案案涉房产系原告刘某与第三人刘小某在婚姻关系存续期间共同购买总价41万元，其中共同支付首付款13万元、共同偿还部分按揭贷款12万元，二人离婚后剩余房贷由原告偿还的实际情况，并根据上述法律规定，经核算后第三人刘小某对案涉房产享有的份额为：（12+13）除以2除以41=30%。法院最终驳回原告刘某的起诉。

需要提醒的是，在执行案件的办案过程中，房屋的共同共有人之间通常是非亲既故的关系，并且在多数案件中存在着夫妻作为共同共有人的情况。因此，在承办这类执行案件过程中，不论是律师还是法官，都需要综合考虑案外人与本案房屋的利害关系，杜绝粗暴对抗执行的现象发生。

【案号：（2019）冀0981民初1380号】

 

三、自然人/公司申请执行唯一住房的程序：

1.申请人出具承诺书。自愿提供临时住房或承担临时住房租金，对于需要支付生活保障费用的被执行人，应在承诺书中承诺同意从房屋变价款中支付该笔费用。

2.查明房屋情况。核实住房基本情况以及被执行人、其所扶养家属的人数等信息，填写拍卖呈报表，并在呈报表中说明处置条件的理由和对被执行人及其家属的生活保障措施，并报审批。

3.确认准予拍卖。法院应当向被执行人发出执行裁定书、迁出告知书。被执行人未在指定期限内腾空房屋的，执行法院可以作出强制迁出裁定和公告，强制执行。

4.评估交付拍卖。拍卖成交扣除相关费用后，其余部分进行分配。（在评估阶段，评估费一般由申请执行人先行垫付）