专业律师解惑，安置房买卖时时风险如何规避！

安置房是指因城市拆迁规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住或使用的房屋。因其在安置被拆迁人过程中，扣除了土地出让金并享受了相关政策税费优惠，导致了市场上安置房售价会远低于同地段的商品住宅，这对资金压力较大的购房者来说的话无疑是极具吸引力的。但因安置房本身就是基于国家方针及地方具体政策建设，因此安置房的交易不同于普通商品房的买卖，其不仅受到法律、法规的调整，还受到了具体地方政府政策的影响。物美价廉的安置房对普通购房者来说，就如一支带刺的玫瑰，羡其美丽，畏其扎手。仅以本文，帮助普通购房者识别风险，乐安其居。

 

安置房是否可以买卖？

安置房一般都会有一定的限售期规定，根据无锡市人民政府文件锡政发〔2016〕252号《市政府关于做好市区征地拆迁安置住房上市交易相关工作的通知》，第二条第二款的规定，征地拆迁安置住房以安置时间起算满五年，并按照规定办理有关手续后，可以上市交易。也就是说，无锡市安置房的限售期为安置时间起满五年。这部分过了限售期的安置房，只要产权人所有人持不动产证前往政府机关按照政策缴纳了相应土地出让金及相关税费，就可以出卖，并且能够及时为买房人进行产权变更，因此是可以买卖且属于风险较小的。那么限售期内购买的安置房是否有效呢？结合司法实践，笔者认为只要买卖合同符合合同法成立的基本要件，那么即使是在地方政府政策的限售期内进行安置房买卖，该买卖行为仍然是受法律保护的。但是相对已过限售期的安置房而言，未过限售期安置房的买卖有较大风险，具体的风险类型及应对方法会在下文中再进行详细阐述。

因此安置房无论是否在限售期内都是可以进行买卖的，但最好应当签订合法有效的书面合同，以便在发生纠纷时能够证明己方的合理主张。

 

如何签订合法有效的安置房买卖合同？

合法有效的安置房买卖合同首先应当确保签订买卖合同的卖房人是交易房产的权属人。安置房因为是政府对被拆迁人的安置住宅，其具体安置对象跟地方政策及被安置人户籍等有关，加之大部分安置房在限售期内，甚至限售期后都未领取不动产证，因此造成购房人不能够明确交易房产的权属人。交易房产有可能是直系亲属间的共同共有，也有可能是夫妻间的共同财产。若签订的安置房买卖合同上交易房产权属人未全额列明签字，就会造成合同履行后期，未签字的权属人以他人无权处分自己财产为由向买房人主张购房合同无效，造成买房人损失。

安置房买卖合同另一个效力性风险点在于有些安置房买卖双方可能在安置房分配尚未到位的情况下，仅仅根据政府出具的安置协议内容就签订了买卖合同。虽然双方已在合同中明确约定了所购房屋的位置，房屋的购买价格等约定，但是因为拆迁安置房相对于商品房，具有一定的不确定性。如最后安置房实际分配与安置协议出现偏差，导致双方买卖合同所约定的房屋位置可能在实际领取房产证时发生了变化，那么此时卖房人可以主张以房产证的房屋位置与合同约定不一致为由，向法院申请合同无效。买房人对其在合同签订时未审核房屋产权信息的疏漏需要承担一定的不利后果。

 

在买卖合同合法有效的前提下，还有哪些风险需要购房者注意？

买卖双方签订安置房买卖协议应尽可能的详尽，除了以上所述风险外，在签订买卖协议时应当对安置房办理产证所涉及的土地出让金及相关税费的承担应当有一个明确的约定，避免在房产上市过户时产生不必要的纠纷。另外，因为大部分安置房买卖时不能做到像普通商品房一样及时过户，因此在协议中应当对卖房人在配合办理过户时的节点义务及违约责任作为具体的约定，以便于合同的可执行性。而安置房买卖当中最大的一个风险就是因为相关产权不能及时过户，而导致的卖方一房多卖的问题。根据法律规定，同一标的与不同当事人签订多份买卖合同的，以签订在前的合同为履行生效合同，其后合同的购房人可向违约方主张违约责任。但房屋买卖属于不动产交易，根据我国物权法规定，不动产权属是以登记为准。因此。若购房者在签订购房合同后，卖房者又将同一房产出卖给善意第三方，并及时为善意第三方进行了产权变更登记，那么我们购房者将不得不面临失去所购房产的风险，并且只能要求卖房者返回购房款及相应损失。而因为办理产权证件受到地方政策的影响，其办理的主动性又掌握在卖房者手中，此类风险是购房者不得不面对，又无法避免的。因此建议购房在买卖合同中对此类风险予以明确，并约定好足额合理的违约金，以提高卖房者的违约成本，并在违约情况发生时能够弥补购房者自身的合理损失。

 

结语

随着国家城镇化政策的不断推进，一、二线城市房产市场火爆，而房屋的市场价值不断攀升使房产成为目前中国家庭资产首要组成部分。而一套价格合理，功能齐全的安居房是很多城市新市民的理想选择，希望购房者能够通过本文认知风险，合理规避，也愿市场诚实守信，居者有其屋。