执行案件中法院对长期房屋租赁合同的审查标准

江苏云崖律师事务所   许啸懿

在办理实务案件的过程中，案件经过审判程序后常会发生败诉方拒不履行或不完全履行法院判决、裁定的情况。此时，律师会将本案向法院申请强制执行，进入到案件的执行程序。目前的司法实践中，“执行难”一直困扰着当事人、律师甚至法官。进入执行程序的案件，有些被执行人不但不配合法院的执行工作，甚至会用各种手段来转移个人名下的财产，从股权到现金再到车辆和房屋，无不为之而“绞尽脑汁”。近年来，虚假租赁在实践中日趋泛滥，并已成为被执行人对抗执行的惯用手段。下面，笔者通过案例就执行案件中，被执行人为规避执行而与案外人签订长期房屋租赁合同，法院对此如何审查，进行分析和论述。

一、基本案情

本案异议人：蔡某某。申请执行人：某股份有限公司苏州分行（以下简称某银行）。
被执行人：某国际贸易有限公司（以下简称某贸易公司）、某国际饭店有限公司（以下简称某饭店）、李某、郑某、谢某、杨某。
江苏省苏州市中级人民法院在执行某银行与某贸易公司、某饭店、李某、郑某、谢某、杨某金融借款合同纠纷一案中，拟对审理阶段查封的谢某名下坐落于北京市朝阳区xx路33号院1号楼的六处房屋进行不带租拍卖，并于拍卖前向上述房产的实际使用人送达了（2013）苏中执字第17号搬迁令。
案外人蔡某某于2013年7月18日向苏州中院提出书面异议称，2010年4月8日，其与谢某就上述案涉房屋签订了房屋租（购）合同，租期自2010年7月8日起至2028年7月7日止，租金1650万元已经付清，其租赁权产生于查封之前，应受法律保护，故请求解除对案涉房屋的查封。

二、苏州中院经审查确认以下事实

1、案涉房屋设定抵押权时处于空置状态。被执行人谢某向平安银行、招商银行申请贷款时曾委托评估，相关评估报告载明，待估对象为毛坯房、未进行装修，使用状况为空置，估价时间为2010年4月7日至2010年4月8日。

2、蔡某某主张的租赁期发生在抵押权设立之后。案涉房屋上设定了多项抵押权，分别抵押给平安银行、招商银行以及北京华诚典当有限责任公司（以下简称华诚公司），上述抵押权均早于蔡某某主张的租赁期间。

3、蔡某某和谢某存在共同的密切联系人季某。根据蔡某某向法院提供的收条以及法院调取的银行汇款凭证，季某既代蔡某某收取过长联石油控股有限公司收购、某钾矿项目的借款700万元，又代谢某办理过多笔大额资金的转账汇款，而谢某在法院提审时也曾陈述其在北京的事主要由其公司股东的外甥季某处理。另外，工商登记资料显示季某与蔡某某均系某投资担保有限公司的股东。

三、苏州中院经审查确认以下疑点

1、蔡某某提供的房屋租（购）合同及租金收条存在疑点。根据司法鉴定意见书，房屋租（购）合同落款处谢某签名字迹是在印刷日期字迹之前书写形成；落款日期为“2010年3月20日”和“2011年6月17日”的两张租金收条并非在所标称时间的间隔分别制作形成，而是在相近时间制作形成。以上鉴定意见说明，房屋租（购）合同是先签名后打印的，两张收条中至少有一张不是在落款日期形成的。这与签订合同先打印文本经审核条款后再签名的商业习惯不符，也与当事人陈述的收条均是当天书写相矛盾。房屋租（购）合同中另有一处细节存疑，最后一页乙方签名在左、甲方签名在右，也异于一般合同文本。

2、蔡某某所称的租金支付情况存在疑点。其称已在签订合同后支付了全部租金，其中700万元是委托长联石油公司汇款至谢某控股的长联圣世国际贸易（北京）有限公司的。经与法院调取的长联石油公司的会计记账凭证、长联石油公司与蔡某某签订的收购加拿大钾矿项目借款及还款约定书以及谢某代签的委托书等材料相比对，可以得知该700万元实际上是长联石油公司收购加拿大钾矿项目失败后退还给谢某的借款，与蔡某某所称的租金无必然联系。

3、蔡某某所称的其与谢某之间的关系存在疑点。蔡某某与谢某均向法院陈述二人系合作伙伴或朋友关系，而从其他人员的陈述来看，其双方是以夫妻名义在北京生活多年，蔡某某的儿子对谢某以父亲相称。以上信息均与蔡、谢二人的陈述不符。

4、蔡某某所称的转租关系真实性存在疑点。其提供了一份甲方为其本人、乙方为汪某某的租赁合同，以证明其向谢某租赁了案涉房屋后又转租给他人，但该合同与案涉房屋实际使用人的陈述在合同签订人、租赁期限、租金支付方式等细节上均存在明显矛盾。

5、蔡某某所称的案涉房屋系由其出资并实施装修存在疑点。从谢某提供给平安银行的装修施工合同以及购买家具、家电的发票以及谢某的陈述来看，案涉房屋系由谢某出资并实施装修。

6、蔡某某在听证过程中的行为存在疑点。苏州中院在异议审查中发传票要求蔡某某本人到庭陈述相关事实，但蔡某某始终未到庭陈述，而其委托代理人对于法庭调查的相关事实都称需要回去核实，对争议房屋的实际占有使用人、装修、交付等情况都无法准确陈述。另外，法院于2014年5月12日向其代理律师送达了《不实施规避执行行为承诺书》，但蔡某某并未在规定的期限内签署该承诺书并提交法院。

四、法院认为

尽管蔡某某提供了租赁合同、租金支付凭证等一系列证据，完成了初步证明责任，但债权人银行提供的房地产评估报告及经司法鉴定后形成的鉴定结论等证据，使得法官对租赁关系真实性产生多处怀疑，无法对异议人租赁权真实性形成内心确信。因此，异议人蔡某某具有与被执行人谢某恶意串通、虚构租赁关系以逃避债务履行的主观意图，其提交的证据不足以证明其和谢某之间存在真实的租赁关系。蔡某某主张的租赁期亦在争议房屋抵押登记的日期之后，依法不得对抗已登记的抵押权。综合上述在异议审查中查明的相关事实和发现的诸多疑点，本院认定蔡月怀以虚设的租赁关系对法院处分被执行人财产设置障碍，已经构成规避执行。异议人提出的异议请求和理由没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，驳回蔡某某提出的执行异议。

【案例来自：北大法宝网http://caseshare.cn/full/125546467.html；案号：（2013）苏中执异字第0020号】

五、律师观点

首先，对于租赁合同的签订。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，出租人和承租人应当签订书面的租赁合同，并进行登记备案。如果双方签订了长期房屋租赁合同，这将对当事人权益会产生很大的影响，为此，合同双方更应当以书面的形式签订租赁合同。在案件的审查过程中，如果承租人既无书面合同又主张长期租赁的或者虽有租赁合同复印件但不能提供原件又无其他证据佐证，法院一般不认可该租赁关系的真实性。本案中，执行法官经审查发现租赁合同落款处双方位置不符合一般合同文本书写习惯，从而进行了鉴定，而鉴定发现该合同系先签章后打印这有悖于常理。这些形式要件一旦存在瑕疵，将会成为法官认定虚假租赁的参考因素。再根据浙江省高级人民法院在《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》规定，如果房屋租赁合同双方名为租赁，但实为借贷、抵债等关系，可以对租赁合同的真实性不予认可，这是因为租赁房屋并未被承租人进行实际占有、使用、收益。

其次，对于租赁合同中租金的支付。如果存在第三人代为支付租金的情形，结合上述案件，笔者认为有必要严格审查第三人、被执行人、承租人之间有无其他法律关系，进一步防止承租人用其他与本案无关的资金凭证冒充租金支付凭证。如果承租人在法庭上无法解释或说明代付租金的法律关系，则可以对租赁合同的真实性不予认可。

最后，对于被执行人与承租人之间的关系与承租人在法庭上的表现。如果租赁合同签订双方存在亲戚、朋友等特殊关系，而利用这些特定关系签订虚假的长期租赁合同容易得逞。因此，这层关系将成为法官自由心证形成的参考因素之一，并且当事人在法庭上表现也可以成为法官形成自由心证的辅助性参考因素。本案中，即便是接到法院的传票，蔡某某始终未出庭，亦不肯签署《不实施规避执行行为承诺书》，这些表现极大地降低了蔡某某陈述的可信度。

结合上述案例，我们不难发现，关于“买卖不破租赁”原则其立法目的在于避免由于房屋所有人在处分租赁物时，而对承租人基本生存权或居住权产生不利影响，从而达到保护弱势群体的目的。该原则所保护的租赁关系，应当以租赁合同真实有效且承租人实际占有租赁物发生在抵押及查封之前等条件作为前提。因此，在审理案件的过程中，法官对于被执行人与案外承租人订立的长期房屋租赁合同，可以将租赁权合法有效的证明责任分配给承租人，并结合双方签订租赁合同的时间、租金支付的方式、双方之间的利害关系、承租人在法庭上的表现等因素作为自由心证的参考要素。

在此，笔者需要提醒各位注意的是，对于租赁合同各方如果存在恶意串通，虚构长期租赁关系进而规避执行的情形，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条或者最高人民法院《关于依法制裁规避执行行为的若干意见》关于规避执行的相关规定，将予以行为人罚款、拘留。如果有证据证明行为人构成拒不执行判决、裁定罪，可由人民法院将有关犯罪线索直接移送公安机关立案侦查。法网恢恢疏而不漏，被执行人不要存在侥幸心理为此铤而走险。