案外人以不动产物权期待权排除执行的条件

在法院执行案件中，案外人购买的登记在被执行人名下的不动产被法院查封，案外人可以通过执行异议、执行异议之诉等程序来保护自我权益，达到以期待物权排除执行的目的。案外人具备哪些条件才能以期待物权排除执行？

上海市浦东新区人民法院 (2017)沪0115执异189号 华夏银行股份有限公司上海分行诉上海标竿金属制品有限公司等金融借款合同纠纷案执行裁定书

上海市浦东新区人民法院在执行申请执行人华夏银行股份有限公司上海分行(以下简称华夏上海分行)与被执行人上海标竿金属制品有限公司、上海志展房地产有限公司(以下简称志展公司)、陈诗强等人合同纠纷一案过程中，案外人祝瑛向本院提出书面异议，要求解除对上海市嘉定区曹安公路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的查封。

法院查明，系争房屋登记在被执行人志展公司名下，房屋用途是办公。2015年3月4日，法院依法查封了系争房屋。2014年6月18日，案外人和被执行人志展公司签订《上海市商品房出售合同》，约定由案外人以1,376,997元的价格向被执行人志展公司购买系争房屋。2014年7月25日，案外人转账696,997给志展公司，9月4日，同样方式支付680,000元，至此付清全部房款。2014年6月18日，案外人和志展公司签订《房屋交接书》，明确志展公司将房屋交给案外人。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，尽管系争房屋目前仍然登记在被执行人志展公司名下，但案外人在法院查封系争房屋之前已与志展公司签订房屋买卖合同，其提供的银行转账凭证、房屋交接书等证件显示，其也在法院查封房屋之前支付全部房款，实际占有、使用系争房屋，且非案外人自身原因未办理过户登记。综上，对案外人的异议应予支持。中止(2015)浦执字第23457号案件对于上海市嘉定区曹安公路XXX号XXX室房屋的执行。

问题律师评析

最高人民法院《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条，分别对案外人享有一般物权期待权和住房消费者物权期待权排除执行的条件进行了规定。第二十八条的适用范围更宽泛，适用于登记在被执行人名下的不动产，而第二十九条仅针对执行标的为登记在开发商名下的商品房，是对消费者物权期待权的特殊保护。因此第二十九条第三项的付款要求低于第二十八条第三项的付款要求，仅需支付超过合同约定价款的百分之五十，而非全款。然而第二十九条第二项也进一步限制了案外人的范围，限定该执行标的为案外人的唯一住房。在参考案例中，房屋用途为办公，故不适用第二十九条对消费者物权期待权的特殊保护,而应适用第二十八条的规定。