公报案例解读

--江苏省高院公报2017年第4期典型案例解读

 

俗话说：远亲不如近邻，邻里关系融洽当然是一件很幸运的事情，但是当遇到行为严重影响你正常生活的邻居后，该如何是好呢？最新一期公报案例中的当事人便遇到了开宠物医院的邻居，宠物医院所产生的噪音、异味、寄生虫等，严重妨害了本案中原告的正常生活。无奈之下，原告诉至法院，请求排除妨害。

业主将住宅改变为经营性用房，即使经工商、税务等行政主管部门审核，取得相关的营业执照，但未经有厉害关系的业主同意，有厉害关系的业主请求排除妨害的，人民法院应予支持。

 

原告吴某是镇江市新区街道港中新村X区X幢204室业主。被告童某、张某是楼下104室业主。2015年1月，被告未经原告等楼上邻居同意，在楼下104室设立被告宠物医院，从事宠物服务行业。该房屋周围常年存在噪音、异味、寄生虫等，对原告物权使用造成侵害。因此原告请求判令确认被告在104室从事经营活动违法；被告不得将104室住宅变更为经营性用房；被告宠物医院不得继续在现住所地从事经营活动。

 

被告童某、张某、宠物医院辩称：宠物医院是经社区、工商部门审批报备，成立过程合法有效，其经营活动不违反法律规定，虽未征得原告同意，但是已征得最受影响的左右邻居的同意。原告住所临街，应对噪音有所考虑和容忍。原告诉被告宠物医院成立违法，未经原告同意，应就审批过程是否违法另行提起行政诉讼。被告宠物医院营业时间为早8点30分至晚6点，有动物需要输液时，偶尔会延迟歇业至半夜，营业期间会有一定的噪音，主要是动物叫声和为动物洗澡时机器产生的噪音，噪音在正常合理范围内。原告称被告宠物医院长期存在异味、噪音、寄生虫等情况不属实，不存在妨害原告物权行使情形。请求法院驳回原告诉请。

1、 住宅变更为经营性用房，即“住改商”，已经工商部门核准、行政执法局允许、税务部门登记，该行为是否违法。

2、 原告住所临街，且被告宠物医院成立已征得左右最受影响邻居的同意，原告应否对噪音等影响保持容忍和谦抑态度。

3、 三被告是否妨害原告住宅物权的行使，原告要求排除妨害，能否得到支持。

 

一审法院认为：针对焦点问题一，根据《江苏省城乡规划条例》第五十条规定，房屋产权登记机关核发的房屋权属证件上记载的用途，应当与建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证确定的用途一致。业主不得违反法律、法规以及管理规约，擅自将住宅改变为经营性用房。确需改变的，应当满足建筑安全、居住环境、景观、交通、邻里等方面的要求，征得利害关系人同意，报经城乡规划主管部门批准，到房屋产权登记机关办理相关变更手续。本案中被告童某、张某将104室住宅变更为经营性用房的“住改商”行为，未征得原告同意，且未报经城乡规划主管部门批准，也未经住建部门变更住宅规划用途性质。虽然被告宠物医院由工商部门登记营业地址为住宅，且经过行政执法局允许、税务部门登记，但不能就此视为该“住改商”行为合法。被告宠物医院未履行完毕全部必经的审批手续即进行经营活动，且被告张某在办理工商营业执照的《同意住宅作为住所地（经营场所）的证明》存在瑕疵。因此被告童某、张某“住改商”行为违反法律、法规规定。

 

针对争议焦点问题二、三，根据《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意，而被告童某、张某“住改商”行为未征得原告同意，显属不当。另根据《建筑物区分所有权纠纷司法解释》第十条第一款规定，业主将住宅改变为经营性用房，未经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害的，人民法院应予支持。《物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。因被告童某、张某在违法“住改商”的经营性用房中营业并产生一定的噪音和异味，对居住在被告宠物医院正上方的原告正常生活造成影响，妨害原告住宅物权的行使。原告有权请求排除妨害。因此法院对于原告请求被告不得继续在现住所在地从事经营活动的诉讼请求予以支持。

 

一审判决后，宠物医院不服，提出上诉。二审法院认为宠物医院虽经相关行政主管部门核准设立，但在涉案房屋中的经营不得侵害相邻物权人的权利。上诉人在实际经营中存在动物叫声、异味和机器的噪音，已经构成对被上诉人权利的侵害，应当停止侵害行为。考虑到上诉人经营项目的特殊性，若不搬离涉案房屋，在经营过程中很难避免继续造成噪音、异味等侵害。因此，一身判决要求上诉人不得继续在涉案房屋中从事经营活动并无不当，应予维持。

 

作为权利人，如果在同一栋建筑物内的其他业主将其住房改为商业用房，妨害自己的物权，那么根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，作为有利害关系的业主，可以请求排除妨害或消除危险。

 

而对于有些想要将“住改商”的业主，根据《江苏省城乡规划条例》的相关规定，首先“住改商”必须满足建筑安全、居住环境、景观、交通、邻里等方面的要求；其次 “住改商”的行为必须经过利害关系人同意；更重要的是必须报经城乡规划主管部门及批准，到房屋产权登记机关办理相关变更手续，如果涉及土地用途的，应当依法办理审批手续，才可以变更住宅规划用途性质。如果违反上述规定，擅自将住宅改变为经营性用房的，将无法获得工商、文化等有关部门的相关证件。或如本案中的被告宠物医院，即使经过相关行政主管部门核准，但是因在经营中侵害相邻物权人的权利，而导致无法继续在相关房屋内继续经营，造成各种损失。