无锡市业主委员会相关案件大数据报告（下）

作者：杨志浩、朱正诣日期：2018年10月26日

三、重点案件法院审查要点

（二）物业服务合同纠纷案件

1、业主委员会的主体资格审查

具体意见：依法选举产生的业主委员会，为维护全体业主的利益，具有诉讼主体资格。业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主，且赋予业主委员会当事人地位，可以达到明确责任主体、简化程序、降低诉讼成本的效果。

参考案例：（2015）新民初字第2024号【国际一花园第二届业主委员会与温州星河物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书】

2、物业服务合同的有效性审查

具体意见：在业主未成立业主委员会前，开发商委托相关物业服务企业进行物业服务管理并签订的前期物业服务合同，是双方当事人的真实意思表示，该前期物业服务合同合法有效，并对业主具有约束力。

业主成立业主大会后，选聘和解聘物业服务企业需由业主共同决定。选聘后，由业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，只有不违反合同无效的有关规定，则合法有效。

解聘物业服务企业后，如未选聘新的物业服务企业，业主大会可以决议业主自治，并授权业主委员会负责小区物业服务。经业主大会决议生效，业主委员会可以与业主形成特殊的物业服务法律关系。

参考案例：（2018）苏02民终571号【宜兴市氿滨国际中心业主委员会与上海农工商旺都物业管理有限公司、上海农工商旺都物业管理有限公司宜兴分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书】

（2017）苏02民终4400号【吉品名人苑业主委员会与邵剑波物业服务合同纠纷二审民事判决书】

3、诉讼的权利基础或依据审查

具体意见：业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

业主委员会依据合同约定所享有的权利或依据物权等，也有权依法向相对方提出权利主张。

参考案例：（2016）苏0206民初4534号【无锡美林湖业主委员会与无锡市德良物业有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书】

（2016）苏02民终4868号【无锡市金马国际花园业主委员会与无锡金马物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书】

（三）业主知情权纠纷

1、诉讼主体的审查

具体意见：业主或业主委员会均有权提起知情权纠纷诉讼。知情权纠纷的相对方，则可以是业主委员会，也可以是物业服务企业。

2、请求公开内容的审查

具体意见：业主委员会作为相对方时，一般是业主要求其公开小区的议事规则、管理公约、业委会决议、业主大会决议、小区以往会议记录等小区日常运行过程中所留存的全部资料或数据。

物业服务企业作为相对方时，一般是业主或业主委员会要求其公开物业服务费的收益、使用情况、小区公共部位设备设施的维修使用情况，或者是针对小区内车位、车库的处分情况的了解等。

3、诉讼请求是否可实际履行的审查

具体意见：业主知情权纠纷请求公开的内容，必须是客观存在并且由相对方实际掌握，如请求公开的内容不存在或相对方无法提供，则法院将驳回相关诉讼请求。

参考案例：（2017）苏02民终2025号【王福成与无锡市怡庭物业有限公司、无锡市新世纪花园业主委员会业主知情权纠纷二审民事判决书】

通过上述分析可见，业主委员会作为行使业主集体意志的代表，需要直接面对业主、物业服务企业和开发商等诸多对象，而在业主委员会的整个运作过程，以及代表业主行使和主张权利的各阶段，均存在诸多的风险。只有通过不断规范和健全管理规约，依法守约地履行业主委员会的职责，才能充分保障全体业主的权利。