执行阶段中被执行人名下的“带租”房屋如何处理

执行阶段中的拍卖程序，是将具备一定价值的标的物，通过公开竞价的方式，将标的物卖给出价最高的买主。因此，拍卖过程归根结底是一个标的物买卖的过程。在实务中，很多执行案件将会面临房屋拍卖，特别是对商业用房、大型综合商圈的拍卖，将涉及到拍卖房屋被承租人承租的问题。通常，申请执行人为了保障债权，要求法院去租拍卖，而承租人则为保障租赁权，要求带租拍卖，由此产生纠纷的案件不在少数。

在执行法官收到执行案件后，法官通常会在3日内向被执行人发出执行通知书、财产报告令、财产申报表等文书，彻查被执行人的财产情况。如果被执行人名下仍有房屋，法院将会对该房屋进行审查，特别针对标的物是房屋的拍卖，法院会严格审查房屋的权属情况，包括但不限于待执房屋是否存在抵押权、租赁权等权利。经审查后，法院可能会发现被执行人的商业用房或住宅房存在抵押权或租赁权，甚至同时存在抵押权、租赁权的情况。实践中，作为承租房屋的一方，往往是在案件进入了执行程序后在拍卖前，才知悉承租房屋将会被拍卖的情况。此时“带租”房屋如何处理，笔者将在下文中结合案例进行阐述。

一、在执行异议之诉案件中，以合法租赁权来对抗执行，必须以占有使用为对外公示的要件。所谓占有使用，要系以承租人实际占有使用作为一种对外公示的方式来对抗执行。

在原告胡某与被告华夏银行股份有限公司某分行、第三人谢某案外人执行异议之诉一案中。首先，胡某与谢某在涉案房产抵押之前已经签订合法有效的书面合同。一方面有书面的合同为证；另一方面，在签订合同后，胡某确实也向谢某支付了合同约定的房租金。至于被告华夏银行认为的第一年租金并未支付给谢某以及租金价格偏低，法院认为，第一年的租金虽由胡某支付给苏州某房地产公司，但收款收据上明确载明了系收取胡某缴纳的涉案房屋2014年至2015年房租金，且该苏州某房地产公司的法定代表人谢时某确系谢某的父亲，符合一般常理。针对租金价格偏低，法院认为商业用房的租金高低会受到涉案房产所在的地段体现的商业价值、租期长短、租金支付形式、经营状况、承租人的装修等因素的影响。按照目前的市场行情来判断，0.8元每平方米的租金确有偏低，但在合同签订的2014年，涉案房产所在地段体现的商业价值远低于现状，且大量的装修成本经营、租金一次性付清、租期时间长达6年等因素也降低了租金价格，故本院对被告华夏银行的抗辩不予采信；其次，胡某占有使用涉案房产的时间早于涉案房产办理抵押登记的时间。根据两位证人证言，实际上，胡某早在2010年的时候就已经在涉案房产上经营洗浴项目。虽两位证人受雇于胡某，可能存在一定的利害关系，但在涉案房产内工作的员工对涉案房产的占有使用最具说服力。从另一方面说，被告华夏银行在对涉案房产设定抵押之时，曾经委托评估单位去现场进行抵押物现状的查看和价值评估，但从其提供的报告中的照片来看，无法判断照片具体系哪幢楼，明显无法证明涉案房产在设定抵押之时未有占有使用的事实。据此，根据优势证据原则，本院认为胡某占有使用涉案房屋的时间明显早于涉案房产办理抵押登记的时间。据上，原告胡某对涉案房屋确实享有合法的租赁权至2020年3月28日。

本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予以支持。该条含两个成立要件，一是在法院查封前签订合法有效的书面租赁合同，二是在法院查封前占有使用该不动产。所谓占有使用，要系以承租人实际占有使用作为一种对外公示的方式来对抗执行。据此，在执行异议之诉案件中，以合法租赁权来对抗执行，必须以占有使用为对外公示的要件。依此类推，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。该规定中的抵押合同前抵押财产已出租的，也应当以占有使用为前提。

【案件来自中国裁判文书网，案号：（2018）苏0509民初11457号】

二、案外人基于其对案涉房产享有租赁权，在请求人民法院停止对案涉房产继续拍卖的同时，又主张原审法院的查封、拍卖行为侵害其合法权益而请求予以保护，该情形属于案外人基于实体权利同时提出执行标的异议和执行行为异议的情形，人民法院对其该项异议应当与执行标的异议一并审查处理，并告知异议之诉权。

在执行申请人李某与被执行人陈某、范某民间借贷纠纷案中，外人高某不服异议裁定，向法院申请复议。在执行过程中，镇江市京口区人民法院于2018年1月5日作出（2018）苏1102执57号协助执行通知书、报告财产令，责令陈某、范某及时履行生效判决义务。2018年2月9日，该院作出（2018）苏1102执57号执行裁定，查封案涉房产，并向镇江市不动产登记中心送达协助执行通知书。2018年2月11日，该院裁定拍卖该案涉房产。2018年4月10日，江苏某评估有限公司根据李某委托出具房地产价值咨询报告，载明案涉房产在2018年3月29日的市场价值为86.91万元。2018年8月3日，该院发出（2018）苏1102执57-3号公告，告知该房屋如有承租人或其他权利人，应在2018年8月18日前书面向该院申报。2018年8月7日，该院在拟拍卖标的物情况表中注明，案涉房产权利限制情况为李某为抵押权人，无其他优先权情况。2018年8月10号，该院在镇江日报发出案涉房产的拍卖公告，拍卖时间为2018年9月10日至11日。本案的争议焦点为：原审按照民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理本案是否恰当。围绕该争议焦点，有以下三个争议问题：1、高某以其对案涉房产享有先于抵押的租赁权为由，主张排除本案执行的异议究竟是利害关系人异议还是案外人异议；2、高某在提出上述异议的情况下，同时以法院查封拍卖行为侵害其租赁权为由请求予以保护应当如何处理；3、高某以案涉房产内的物品已归其所有为由主张返还异议的法律性质以及该异议请求是否成立。

对于第一个争议问题，法院认为，承租人基于不动产或动产被抵押、质押或查封之前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产或动产的，适用《民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查，并就是否停止执行作出裁定。本案中，因案涉房产已经进入拍卖阶段，且人民法院并未认可该房产上存在租赁关系，应认为此时法院的执行行为已经影响到承租人对房屋的占有使用，现高某以其在案涉房产设立抵押权之前就与被执行人陈某订立了租赁合同为由提出执行异议，请求依法保护其在先成立的租赁权，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理，即本案高某就上述理由所提的异议应属案外人异议，而非执行行为异议，原审法院将高某作为本案利害关系人并依照民事诉讼法第二百二十五条规定对本案进行审查属适用法律错误。

对于第二个争议问题，案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。本案中，高某基于其对案涉房产享有租赁权，在请求人民法院停止对案涉房产继续拍卖的同时，又主张原审法院的查封、拍卖行为侵害其合法权益而请求予以保护，该情形属于上述司法解释规定的案外人基于实体权利同时提出执行标的异议和执行行为异议的情形，人民法院对其该项异议应当与执行标的异议一并审查处理，并告知异议之诉权，原审法院未对其该项异议予以审查，属遗漏异议请求。

对于第三个争议问题，本院认为，根据民事诉讼法的相关规定，所谓案外人异议，是指执行当事人以外的公民、法人、和其他组织，在执行过程中，对执行标的主张实体权利，并据以排除执行标的执行异议类型。本案中，高某系以案涉房屋内所有的物品均已归其所有为由主张人民法院不得执行并请求返还，该请求的本质系案外人基于所有权主张排除人民法院对案涉房屋内物品的执行，因此，应认为其上述异议请求的内容符合案外人提出异议的法律要件，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条的规定予以审查，现原审异议裁定未涉及该项内容，亦属于遗漏异议请求。

综上，高某的复议申请，于法有据，应于支持。本案应由原审法院重新审查，并根据高某基于租赁权和所有权提出的异议分别作出处理结果。

附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

【案件来自中国裁判文书网，案号：（2019）苏11执复14号】

三、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，承租人不享有对案涉房屋的租赁权，其无权阻却法院对该财产的执行。

 

在原告某鹏与被告黄某、某金属制品有限公司（以下简称正成公司）案外人执行异议之诉纠纷一案中，法院查明：2016年5月12日，某鹏与正成公司签订租赁合同1份，约定：正成公司出租给某鹏的厂房和土地坐落于（详见土地证）；厂房租赁期限自2016年5月12日起至2036年5月11日止，租赁期为20年。该厂房20年总计租金为150万元，由某鹏在签订合同当日以借款的名义打入正成公司法人代表王某和公司股东李正某之女李某账户，并由李某代偿正成公司在建设银行的到期贷款。2016年5月12日，某鹏通过其名下的招商银行银行卡向李芬名下银行卡转账150万元。另查明，根据评估报告中：土地使用权证号为武集用（2006）第1201555号的集体土地使用用途为工业用地，土地登记面积为2914.13平方米，该次评估的土地面积为2301.63平方米。该土地上存在房号分别为W1至W7的无证房屋。上述无证房屋未取得建设工程规划许可证。

法院认为，首先，虽然某鹏与正成公司签订了租赁合同，但该合同未就所出租的集体土地使用权、房屋的具体坐落、面积等进行明确约定。而根据该合同中关于租金金额的约定而言，已明确某鹏所需支付的150万元仅为厂房20年的租金，故某鹏与正成公司并未就出租集体土地使用权形成一致的意思表示，某鹏并未单独就集体土地使用权取得租赁权。其次，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。正成公司未能提供证据证明其所出租的房屋已领取了建设工程规划许可证，故应当认定双方签订的租赁合同无效。无效合同自始无效，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。某鹏不享有对案涉房屋的租赁权，其无权阻却本院对正成公司名下财产的执行。