以房抵债协议能否排除法院对房屋的强制执行

在司法实践中，往往有案外人在执行阶段，持与被执行人签订的《以房抵债协议》，向执行法院提出执行异议之诉，期盼达到排除强制执行的目的。以房抵债协议能否排除法院对房屋的强制执行？如果能，需要满足哪些条件？笔者将在下文中通过案例来进行分析。

 

一、法律规定：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”

 

二、最高院案例

裁判摘要：案外人与被执行人虽已签订《以房抵债协议》，但没有对案涉房产办理过户登记手续，故案涉房产的转让未产生物权变动效力，受让人亦未在法院查封之前已合法占有案涉房产，案外人不能排除法院执行行为。

在再审申请人戴某某因与被申请人解某及一审被告宽泰公司执行异议之诉纠纷一案中，戴某某依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项的规定申请再审。

再审申请人戴某某认为：(一)最高人民法院(2017)最高法民申3721号民事裁定书上明确载明“宽泰公司与戴某某在2015年6月27日法院查封之前已就以房抵顶债务达成一致的意思表示，即合同在法院查封之前已经成立。《以房抵债协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效”。本案二审判决认定《以房抵债协议书》成立生效时间是2015年10月明显与该裁定书冲突，认定事实错误。戴某某与宽泰公司在补签书面的《以房抵债协议书》之前已达成合同合意内容并实际履行，没有签订书面协议不等于双方对合同内容没有达成一致的真实意思表示。且达成合意的时间是2015年3月15日，这一事实已经生效裁判文书所确认。戴某某与宽泰公司签订的《以房抵债协议书》应自2015年3月15日成立并生效，戴某某对案涉房屋具有合法的民事权益。(二)二审判决认定本案情形与另案中杨某某的情况不同与事实不符。杨某某与戴某某情形相同，而一审法院最初作出的(2016)辽06执异8号执行裁定书与杨某某结果相同，均为中止执行。但一审法院未经合法程序将戴某某的裁定书收回后作出了截然不同的结果，明显违反了司法裁判的统一性和公平性。(三)二审判决认定戴某某在法院查封前已合法占有了该不动产证据不足不符合客观实际。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，案涉房屋虽然不能办理物权登记，但也仅是所有权暂时不能发生转移，并不等于房屋不能进行流转和交付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，案涉抵债房屋在戴某某与宽泰公司达成合意后就已交付给戴某某进行处置，戴某某对抵债房屋进行实际支配和收益的行为应当视为抵债房屋已实际交付给戴某某。戴某某与宽泰公司于2015年4月15日签订《商品房认购书》后，除了自雇人员看管抵债房屋，同时为了体现自己对房屋的权利和占有向人民法院通过诉讼方式对抵债房屋进行确认和保全，只是由于人民法院的违法行为没有及时采取措施，但这一行为事实也充分证明戴某某的占有意思和公示行为，也能证明宽泰公司将抵债房屋实际交付给了戴某某的事实。戴某某符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，具有足以排除强制执行的民事权益，应当解除查封，不得对戴某某的合法财产进行强制执行。

被申请人解某认为：戴某某与宽泰公司形成案涉《以房抵债协议书》及协议的生效时间晚于人民法院查封案涉房屋的时间。案涉房屋现处于在建状态，由于开发手续不全至今未取得商品房销售许可，戴某某陈述案涉房屋已经交付并部分销售没有事实依据，也违反法律规定，其没有在人民法院查封前完全合法的占有案涉房屋。一审法院针对案外人杨某某及戴某某作出的执行异议裁定送达解某后，解某以两份裁定违反法定程序为由提出了异议，一审法院因此将裁定收回后举行了听证，并作出了本案的执行异议裁定，驳回了戴某某的执行异议，杨某某的案件尚未进入法定程序，因此并不存在基于同一事实两种结果的情形。戴某某不享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回其再审申请。

法院经审查认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据原审查明的事实，戴某某与宽泰公司签订案涉《以房抵债协议书》后没有对案涉房产办理过户登记手续，故双方关于案涉房产的转让并未产生物权变动效力。2015年6月27日，一审法院依解某的申请作出(2015)丹执字第00025-1号民事裁定，查封了包括案涉房产在内的部分宽泰公司在建楼房。戴某某主张其在人民法院查封之前已合法占有案涉房产，但案涉房产在当时尚处于在建状态，并未取得商品房销售许可证，亦未竣工验收，戴某某在原审期间并未举示充足的证据证明其已实际占有了案涉房产。据此，原审认定戴某某不符合前述法律规定的能够排除人民法院执行行为的情形，认定事实及适用法律并无不当。戴某某申请再审期间作为新证据向本院提供了《分房协议》、《宽泰新城抵债房屋看管委托书》各一份，孙某某、宋某某等人的《商品房认购书》，意欲证明戴某某及宽泰公司的多个债权人已在人民法院查封前占有了案涉房产。本院经审查认为，《分房协议》、《宽泰新城抵债房屋看管委托书》显示的落款时间均为2015年4月20日，孙某某、宋某某等人的《商品房认购书》显示的时间均在2015年期间，故前述证据系原审中已经存在的证据，不属于新证据范畴，戴某某对其在原审期间未能提供上述证据没有作出合理说明。证据内容虽载明孙某某、宋某某等人与宽泰公司签订了《商品房认购书》，戴某某、孙某某等对宽泰公司享有债权的全体债权人对案涉宽泰新城101套房屋和337个车库进行了分配，并委托陈某、李某某、孙某、孙某某等四位债权人对前述房产进行看管，但戴某某并未举示证据证明协议书及委托书已经实际履行，戴某某已合法占有了案涉房产。故戴某某举示的上述证据不足以证明其主张的在法院查封之前已合法占有了案涉房产。至于案涉《以房抵债协议书》成立及生效时间的认定问题，2017年2月22日作出并已经发生法律效力的(2016)辽民终334号民事判决认定案涉《以房抵债协议书》于2015年3月15日成立并生效，且该案系戴某某就案涉以房抵债协议的效力提起的确认合同效力之诉，因此本案一、二审在没有相反证据证明的情形下作出与上述生效民事判决不一致的认定确有瑕疵。但因本案系戴某某主张其对解某申请执行的案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益提起的执行异议之诉，戴某某并未在人民法院查封前合法占有案涉房产，即使其在人民法院查封之前已与宽泰公司订立了合法有效的买卖合同，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项之规定，其对案涉房产仍不享有足以排除强制执行的民事权益。故二审判决对案涉《以房抵债协议书》成立及生效时间的认定存在的瑕疵并不影响本案判决结果，不属于依法应当再审的情形。综上，驳回戴某某的再审申请。

 

三、律师提示

通过上述案例，我们不难总结出，以房抵债协议需要同时满足以下条件才能排除法院对房屋的强制执行。

1、《以房抵债协议》形成的时间

《以房抵债协议》应当在法院查封房产前就已经形成。实践中，法院在审查《以房抵债协议》时，对协议书形成的时间，往往采取着审慎态度。在以房抵债的背景之下，有部分案外人与被执行人会选择铤而走险的方式，通过恶意串通，修改协议书形成时间（“倒签”），甚至是虚构债权债务关系来规避执行。这些“小动作”重则将涉及犯罪。因此，律师承办此类案件执行异议案件过程中，在审查证据材料时，应当秉承实事求是的态度，和当事人做好谈话笔录，对债权债务关系进行重点核查。

2、《以房抵债协议》的内容要求

首先，必须签订书面的《以房抵债协议》，书面协议还是口头协议，其举证效果和可信程度自不待言。其次，既然是《以房抵债协议》，该协议书中的内容要区别于《房屋买卖合同》中所约定的内容。《以房抵债协议》的条款中，笔者建议如实记载债权债务人的借款过程，约定好房屋的过户时间，以及相应的违约责任条款【主要针对债权人（案外人）因不知道签订协议书前，债务人（被执行人）房子已经被查封的情况，导致执行异议之诉申请得不到支持的情况，基于此设置违约责任条款】。最后，协议书的内容应当合法有效，不存在《合同法》第52条规定的无效情形，亦不存在可撤销可变更的情形。特别提示，对于非因买受人自身原因未办理过户登记的内容，应当在协议书中一并明确。

3、于法院查封前已合法占有不动产

已经合法占有不动产的主要表现形式有：（1）用于亲自居住（保留好缴纳物业费、水电费等票据）。（2）将房屋进行出租（保留好租赁协议）。（3）正在装修房屋、对房屋进行添附（保留好购买家具、装饰材料等票据）。（4）按照《以房抵债协议》约定，债务人（被执行人）已经实际将钥匙转交给债权人（案外人）。

另，正如笔者开头所述，在以房抵债的模式下，案外人一般都未实际支付房款，一旦房屋价值高于案外人（债权人）对执行行人（债务人）的债权，则债权人应当按照人民法院的要求将差额部分交付执行。