【执行异议之诉】案外人能否能否依据房屋预售合同、认购书、口头协议排除执行

 案外人能否依据房屋预售合同、认购书、口头协议排除执行

鉴于，我国目前的房屋登记制度，以买房人与卖房人签订并持有合法有效的书面房屋买卖合同，作为办理房屋所有权转移登记的前提条件。在司法实践中，签订书面的房屋买卖合同，可以反映出该合同签订的具体时间，进而判断民事行为是否成立在法院查封之前。通常，房屋买受人可能会先行签订《商品房预售合同》或《商品房认购书》，甚至仅以口头协议的方式，期许达到房屋买卖的合意。在上述情况下，买受人——即执行异议之诉案件中的案外人，能否依据在法院查封前即形成的预售合同、认购书，口头协议排除执行呢？笔者将在下文中进行阐述。

一、买卖双方签订《商品房预售合同》时至案件起诉前，出卖人公司未依法取得案涉房屋的商品房预售许可证，《商品房预售合同》应当被认定无效，买受人（案外人）无法排除执行

在孙某与隋某、一审第三人某地产开发有限公司、杜某、陈某案外人执行异议之诉一案中，吉林省高院主要依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“执行异议和复议规定”）第二十八条规定，对本案进行综合认定。本案中，一审法院于2014年5月29日、2016年5月19日分别作出的两份查封案涉房屋的裁定，作出时间有时间差，载明的查封时间没有时间差。而2013年陈某就针对案涉房屋提出过执行异议，被法院驳回，在驳回其执行异议的裁定中载明（2012）吉民一终字第142号民事判决书已认定2009年12月9日某地产开发有限公司已将案涉房屋抵押给隋某，故陈某在当时就应当知道案涉房屋权属有争议。且在诉讼中，当事人未能提供案涉房屋的商品房预售许可证。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（五）权属有争议的；……”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”故不论法院查封是否存在空档期，孙某是否在该空档期购买案涉房屋，因陈某应当知道案涉房屋不得转让而仍转让，且所转让房屋并无预售许可，因此相关对案涉房屋的转让均无效。故不能认定孙某在案涉房屋被查封前签订了合法有效的买卖合同，孙某的异议不符合执行异议和复议规定第二十八条第一项规定。案涉房屋自2011年7月14日被一审法院以（2011）白山民保字第14号民事裁定查封，陈某、杜某在诉讼中，均未能举证证明在查封之前已合法占有案涉房屋。故孙某的异议也不符合执行异议和复议规定第二十八条第二项规定条件，应认定本案中孙某不享有足以排除执行的民事权利。

综上，出卖人与买受人（案外人）在签订《商品房预售合同》时，出卖人公司尚未取得案涉房屋的商品房预售许可证明。直到起诉前，出卖人公司仍未依法取得商品房预售许可证明。在这种情况下，即使双方的预售合同在案涉房屋被法院查封之前已经签订完毕，但依据法律规定，出卖人公司至始至终未依法取得商品房预售许可证明，案涉《商品房预售合同》应当被法院认定为无效，这也直接导致了案外人对案涉房屋不享有物权期待请求权，最终无法排除法院的强制执行。

【案例来自中国裁判文书网，案号（2017）吉民申2020号】

 

二、虽然买卖双方签订的《商品房认购书》形成在法院查封前,但《商品房认购书》的内容不符合《商品房销售管理办法》对商品房买卖合同规定的构成要件，买受人（案外人）不享有排除执行的权利。

在赵某与梁某、原审第三人三亚某发展有限公司案外人执行异议之诉一案中，海南省高院认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权变动应当依法登记才能发生法律效力。本案涉案房产所在土地使用权登记在三亚某发展有限公司名下，该公司未对涉案房屋办理房屋产权登记，依法不得转让。因此，虽然赵某与该公司签订了《认购商品房协议书》，公司出具了收款收据，但是不能证明赵某已取得涉案房屋所有权。其次，依据执行异议和复议规定第二十八条第（一）项的规定，在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，对于符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，赵某与三亚某发展有限公司仅签订了《认购商品房协议书》，未签订书面商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，赵某与该公司签订的《认购商品房协议书》中只约定了房屋的具体位置、面积、房价、付款方式，未对房屋交付条件、日期以及产权登记有关事宜等主要内容进行约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的商品房认购书认定为商品房买卖合同的情形。赵某主张《认购商品房协议书》具备了商品房买卖合同的主要内容，没有事实根据和法律依据。虽然赵某主张该公司已将涉案房屋交付其占有使用，双方存在商品房买卖合同关系，但是赵某与该公司签订的《认购商品房协议书》是预约合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项关于签订合法有效的书面买卖合同的规定，赵某对房屋享有的权益不足以排除法院的强制执行。

综上，在本案中房屋买受人（案外人）与出卖人签订了一份《商品房认购书》，虽然该认购书的形成时间是发生在法院查封前，但是如果认购书的约定内容不能满足《商品房销售管理办法》第十六条规定的有关商品房买卖合同的构成要件，则《商品房认购书》的性质为预约合同。既然仅为预约合同，那么该认购书不符合执行异议和复议规定的第二十八条第（一）项规定，案外人不享有排除强制执行的权利。

【案例来自中国裁判文书网，案号：（2016）琼民终43号】

 

三、买卖双方虽然通过口头协议的方式建立房屋买卖关系，一审法院亦确认了该房屋买卖关系，但二审法院认为，口头形成的房屋买卖合同仍存在重大瑕疵，无法确定不动产的真实所有人，买受人（案外人）不能排除法院的执行。另，买卖双方是否基于口头约定存在房屋买卖关系及相关权利义务，不属于案外人执行异议之诉的审查范围，当事人可另循法律途径解决。

在于某与某建设公司、某房产公司、珠海某房产公司、某机电公司、郑某案外人执行异议之诉一案中，广东省高院认为，对不动产提起的案外人异议之诉系对人民法院依据物权公示效力所做的强制执行行为的救济，是对执行程序的突破，是不动产登记所有的例外，故必须更加严格、审慎的适用法律。执行异议和复议规定第二十八条第（一）项明确规定排除强制执行的条件之一为“签订合法有效的书面合同”，该要求不仅是《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的反映，更是要求当事人在请求排除执行时必须有明确的、足够执行机构甄别真实所有人的证据。虽然口头约定并不必然导致房屋买卖关系不成立，但却不足以排除人民法院的强制执行行为。本案中，于某与郑某之间未签订合法有效的书面买卖合同，不符合执行异议和复议规定第二十八条的规定，一审法院认定于某对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权利，并无不当，本院予以维持。

综上，法院认为在不动产物权期待权对抗金钱债权执行的案件中，如果案外人请求排除执行，案外人应当有明确且足够供执行法院甄别不动产真实所有权人的证据。本案中，由于口头的房屋买卖合同存在重大瑕疵，无法确定不动产的真实所有人，因此案外人无法排除法院的执行。

【案例来自中国裁判文书网，案号：（2018）粤民终85号】

 

律师认为，在认定执行异议和复议规定第二十八条第（一）项中的“书面买卖合同”时，应当充分地结合当事人真实意思的表现方式，并甄别当事人所签订的书面房屋买卖合同中约定的内容，综合判断是否能达到合法有效的“书面买卖合同”之标准。在类似案件中，法院也将从执行异议和复议第二十八条规定，来判断案外人是否对案涉不动产具备期待权，是否足以排除金钱债权的执行。买受人在交易过程中，出于保障自身权益的角度，应当对房屋出卖人的资质以及房屋的权属进行核实。