关于住宅小区二次供水设施改造的法律分析

根据《江苏省城乡供水管理条例》（2011年）第57条第3款、《无锡市居民住宅二次供水管理办法》（2017年）第2条第1款规定，二次供水，是指对超过城乡供水管网正常服务压力要求的建筑物，在入户前再次通过储存、加压等设施向用户提供用水的方式。

根据《无锡市居民住宅二次供水管理办法》（2017年）第2条第2款规定，二次供水设施，是指为二次供水设置的泵房、水箱（池）、水泵、阀门、电控装置、消毒设备、压力水容器、供水管道、检测检验系统、安防系统等设施，但不包括消防、直饮水等其他供水设施。

根据《江苏省城乡供水管理条例》（2011年）第16条、《无锡市居民住宅二次供水管理办法》（2017年）第6条第1款、第2款规定，新建、改建、扩建的建筑物对水压要求超过城乡供水管网正常服务压力的，建设单位应当配套建设二次供水设施。二次供水设施应当与建筑物主体工程同时设计、同时施工、同时交付使用。

简言之，因为城乡公共管网的供水压力有限，无法直接向高层住户供水，除了个别低层别墅和洋房小区外，绝大多数住宅小区，都需要配套建设二次供水设施，连接城市公共供水管网，进行储存、加压，然后向高层住户供水。

 

 

（1）根据《物权法》（2007年）第70条、第72条的规定，二次供水设施属于住宅小区（建筑物）的附属设施，属于全体业主共有，业主享有共同管理的权利。

 

（2）根据《江苏省城乡供水管理条例》（2011年）第17条第2款、第18条第1款、《无锡市供水条例》（2012年制定，2018年修订）第16条第2款的规定，居民用水的二次供水设施经验收合格后，由供水单位负责运行、维护和管理。供水单位在接收二次供水设施时，建设单位应当按照二次供水设施运行、维护和管理的指导性收费标准，与供水单位协商承担的具体费用。

根据《无锡市居民住宅二次供水管理办法》（2017年）第10条的规定，二次供水设施竣工验收合格后，产权人应当与供水企业签订委托管理协议，由供水企业负责二次供水设施的运行维护。二次供水设施在供水企业接受委托管理前，其运行维护由产权人负责。

尽管上述关于供水管理的省市地方法规明确规定，二次供水设施验收合格后，由建设单位或产权人委托供水单位进行管理。但是，从6月22日金匮街道五星社区现场讨论的情况来看，这些地方规定大多是在最近这十年内制定的，现实生活中，绝大多数小区的二次供水设施实际上并不是委托供水单位管理，而是由物业服务企业管理和维护。

由于老旧小区在建设设计时的相关标准较低，再加上缺乏专业的运营维护，近年来，老旧小区二次供水设施老化陈旧导致断水、渗水、水质变差的问题日益突出，如何对二次供水设施进行升级改造成为迫切需要解决的话题。

 

（3）根据《物权法》、《物业管理条例》、《民法典》的规定，既然二次供水设施归全体业主共有，则二次供水设施改造也应当由全体业主负责实施，费用由全体业主承担，全体业主可通过业主大会和业主委员会组织实施，费用可以从维修资金中支取使用。

根据《物权法》第76条第2款第5项、第6项的规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，以及改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

2020年5月28日发布、即将于2021年1月1日起施行的《民法典》对《物权法》第76条进行了修改，降低了业主行使共同管理权的表决门槛。将《物权法》第76条第2款第5项规定“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”分拆成两项，对“筹集”和“使用”分别规定，“筹集”属于重大事项，“使用”则属于普通事项。

 

《民法典》第278条第2款规定，“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项【（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；】应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项（如（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；】应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”根据上述规定，《民法典》将重大事项的表决比例降低为1/2（2/3*3/4=1/2），将普通事项的表决比例降低为1/3（2/3*1/2=1/3）。

 

 

（1）为什么对居民小区二次供水设施进行改造？

国务院《关于加强城市基础设施建设的意见》（国发〔2013〕36号）第1条第2款第2项规定，应当坚持民生优先的基本原则，优先加强供水、供气、供热、电力、通信、公共交通、物流配送、防灾避险等与民生密切相关的基础设施建设，加强老旧基础设施改造。第6条第2款规定，“对涉及民生和城市安全的城市管网、供水、节水、排水防涝、防洪、污水垃圾处理、消防及道路交通等重点项目纳入城市人民政府考核体系,对工作成绩突出的城市予以表彰奖励;对质量评价不合格、发生重大事故的政府负责人进行约谈,限期整改,依法追究相关责任。”

住房城乡建设部、国家发展改革委、公安部、国家卫生计生委《关于加强和改进城镇居民二次供水设施建设与管理确保水质安全的通知》（城建〔2015〕31号）第1条规定，各地要充分认识加强和改进城镇居民二次供水设施建设与管理工作的重要性，将保障二次供水安全提升到改善民生和国家反恐战略的高度，进一步创新运营机制，多渠道解决资金来源，落实监管责任，推动形成权责明晰、管理专业、监管到位的二次供水设施建设与管理工作新格局,解决好城镇供水“最后一公里”的水质安全问题。第2条第1款第2项规定，全面排查，改造老旧二次供水设施。各地住房城乡建设(城市供水)、卫生计生、公安等部门要尽快对既有居民二次供水设施开展排查，制定工作计划，对不符合技术、卫生和安全防范要求的二次供水设施，要限期整改；对老旧落后的二次供水设施要制定改造计划并抓紧逐一落实技术方案，力争用5年时间完成改造任务。

 

（2）住宅小区二次供水设施改造由谁负责实施？费用如何承担？

根据《江苏省城乡供水管理条例》第18条第2款、《无锡市供水条例》第17条的规定，对已经建成的居民住宅的二次供水设施需要改造的，设区的市、县(市、区)人民政府应当组织城乡供水等相关部门编制改造计划并组织实施，改造后的二次供水设施由供水单位负责运行、维护和管理。

关于改造费用筹集和承担，住房城乡建设部、国家发展改革委、公安部、国家卫生计生委《关于加强和改进城镇居民二次供水设施建设与管理确保水质安全的通知》（城建〔2015〕31号）第3条第1款规定，各地要因地制宜研究建立以政府、供水企业投入为主，居民合理分担，多渠道筹集资金的二次供水设施改造费用筹集机制。对于“无物业、无业主委员会、无管理单位”的老旧居民小区，地方政府要加大投入力度。需要使用小区住宅专项维修资金等业主共有资金或通过其他方式由居民负担的,应当向业主、居民公开二次供水设施改造项目实施计划等信息，并经业主、居民依法表决同意。

而无锡市的地方规定则更加给力！

 

根据《无锡市居民住宅二次供水管理办法》第14条规定，“二次供水设施改造和运行维护费用，由市、区人民政府和供水企业共同筹集，具体办法由市供水行政主管部门会同市财政部门另行制定，报市人民政府批准后施行。” 无锡市政府办公室《关于无锡市市区居民住宅二次供水设施改造的实施意见》第6条第1款做了进一步的明确规定。

 

因此，在无锡，住宅小区的业主无需承担二次供水设施改造的费用。

 

 

即使国家出台了老旧小区二次供水设施改造的优惠政策，无需小区业主承担任何费用，但如何落地实施，仍然是一个难题。此前的泵房，因为设计标准等方面的原因，可能并不适合在原址进行改造。而在小区重新进行选址，则大家的意见往往很难达成一致。中高层居民迫切需要二次供水设施改造，改善用水条件，而底层居民使用城市供水管网直供水，二次供水设施改造对其并没有太大的利益，而泵房的选址以及运行，对底层居民的影响更大，尤其是泵房附近的居民。

 

如此一来，二次供水设施改造虽然是好事情，但如何平衡居民的不同利益，却并不容易。就五星家园的二次供水设施改造的过程来看，可谓是一个良好的示范。首先是供水企业与业主充分沟通协商，精心选址，尽可能对小区居民影响最小，同时严格执行国家标准，让附近居民消除噪音扰民的顾虑。其次，是有很多的小区居民，热心公益，无偿为大家办事，积极与广大业主沟通，做通了广大住户的思想工作，形成最为合理的方案。与此同时，社区居委和街道干部也积极行使指导协调职能，与相关部门配合，解决小区供水“最后一公里”的问题。

 

一个住宅小区，就是一个小型社会，大家有各自的利益，也有共同的利益，如何平衡个人与整体，以及不同居民的利益关切，如何对小区进行有效的管理，需要大家充分的沟通、讨论和协商，发挥团结、协助、互谅互让的精神，从而作出合理的决定。

 

所谓的民主法治，并不只是国家大事，而是可以从身边事做起，从住宅小区的有效管理开始。住宅小区的治理，首要是需要遵循法治，在法律规则之外，还需要合情合理，毕竟大家都是邻居，俗话说，远亲不如近邻，和气生财，建设美好生活，以和为贵。

 

（实习律师樊邦来对本文亦有贡献）