《民法典》对业主共同决定事项表决门槛的重大调整！
作者：张继红
2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，自2021年1月1日起施行。这也是新中国历史上第一部法典化的法律。《民法典》实施后，婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法、侵权责任法、民法总则同时废止。
其中物权篇，针对近年来普遍反映业主大会成立难，公共维修资金使用难等问题，降低了业主共同决定事项特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛。
相较于《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》，关于业主共同决定事项，《民法典》的变化主要体现在以下几方面：
一、 将建筑物及其附属设施的维修资金的筹集与使用分离，降低了维修资金使用的表决门槛；
二、业主共同决定事项业主参与表决比例上调；
三、业主共同决定事项的表决门槛比例重大改变。
《民法典》关于业主共同决定事项条款变化详细解析
《民法典》
第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
一、业主共同决定事项范围的法条变迁
1、《物业管理条例》（2003年9月1日施行，2007年修订）
《物业管理条例》（2003年9月1日施行版）
第十一条规定，业主大会履行下列职责:
(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;
(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;
(三)选聘、解聘物业管理企业;
(四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;
(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
《物业管理条例》（2007年修订，现行有效版）
修订后的《物业管理条例》，将原规定中“业主大会职责”内容修改为“业主共同决定”事项，并与《物权法》同步于2007年10月1日实施，其中《物业管理条例》规定的业主共同决定事项与《物权法》基本相同，只是个别文字表述略有差异。
《物业管理条例》第十一条规定，下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
2、《物权法》（2007年10月1日起施行）
《物权法》第七十六条规定，业主决定建筑区划内重大事项及表决权，并明确由业主共同决定下列事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
3、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年10月1日起施行）
该司法解释第七条明确将“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项”列为《物权法》第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
4、《业主大会和业主委员会指导规则》（自2010年1月1日起施行）
为进一步规范业主大会和业主委员会的活动，住房和城乡建设部根据《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，制定了《业主大会和业主委员会指导规则》，并于2010年1月1日起施行。
规则将业主共同决定事项通过业主大会进行表决决定。并将《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条中列举的“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动”增补到业主共同决定事项中，但并未将该司法解释中列举的“处分共有部分”增补进去，规则同时新增“制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案”为业主共同决定事项，业主共同决定事项从原来的七项增加为十项。
《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条规定，业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（五）选聘和解聘物业服务企业；
（六）筹集和使用专项维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途；
（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
5、《民法典》（2021年1月1日起施行）
《民法典》中关于业主共同决定事项并无新增内容，只是在《物权法》、《物业管理条例》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《业主大会和业主委员会指导规则》的基础上进行融合优化，并将专项维修资金的筹集与使用相分离。
《民法典》第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
条款对比
二、业主共同表决事项，对于参与表决业主比例进行调整
《物权法》、《业主大会和业主委员会指导规则》只对业主共同表决事项中业主表决同意的比例进行了规定，并没有对业主参加业主大会、参与表决人数的比例进行规定。
《物业管理条例》第十二条中规定“业主大会会议，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”，也就是俗称的 “双过半”。
《民法典》第二百七十八条第二款规定“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”。《民法典》将原业主参与表决人数的比例从《物业管理条例》中规定的“双过半”修改为 “双过三分之二”，对参与表决的人数比例要求进行了一定的调整。并将专有部分面积比例由原来的“专有部分占建筑物总面积过半数”调整为“专有部分面积占比三分之二以上”。
这次《民法典》对“参与表决”比例的修改，虽然可以保障业主参与表决权维护业主权益，但是在某种程上可能会增加业主大会召开的难度。对于以往常见的“未表决人员计入同意票”、“未表决人员从多”表决方式也是致命打击。
三、业主共同决定事项表决比例门槛“明升实降”：重大事项“双过半”，普通事项少数服务从数。
1、《民法典》针对业主共同决定事项中的“（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金，（七）改建、重建建筑物及其附属设施，（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”表决权比例修改为“双过四分之三”同意。结合《民法典》对参与表决人数比例“双过三分之二”的规定，意味着对于前述三项业主共同决定的重大事项，最少只需要业主专有面积占比、总人数占比的1/2以上同意即可，即“双过半”。（参与表决人数比例2/3）X（参于表决人数同意比例3/4）=1/2
2、将“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”从普通决定事项调整为重大决定事项，表决同意比例从原来的“双过半”调整为“双过四分之三”，但其实质仍为“双过半”。（参与表决人数比例2/3）X（参于表决人数同意比例3/4）=1/2。
3、对于业主共同决定的普通事项虽然比例仍为“双过半”，但此处的“双过半”与原来的“双过半”并非同一概念，而是有着本质的差别。《民法典》中的“双过半”是指占参与表决权比例的“双过半”，而原来的双过半是指占建筑物总面积和占总人数比例的“双过半”。因此，调整后最少只需要业主的1/3以上即可，即（参与表决人数比例2/3）X（参于表决人数同意比例1/2）=1/3。这一比例的调整，对大众认知的“少数服从多数”原则是一种极大冲击，也就是说多数人的意愿要服从少数人的意愿，少数人的意愿能够左右大多数人。话又说回来，如果真出现这种局面，要怪也只能怪业主自己了，谁让你不参与表决呢！如果不想出现这种局面，业主就应积极参与表决，发表自己的意见，参与表决的人数多了，民主化程度自然也就高了。
对比表
通过上述分析对比可见，《民法典》关于小区业主共同决定事项，对业主参与比例上调，对表决同意比例虽然表述展现为上调，但从总量来说可能是下调。相当于对业主大会的前期组织工作提出了更高的要求和难度，同时降低了后期表决通过的难度，即 “组织从严、表决从宽”。《民法典》出台，对业主共同决定事项处理起来是更轻松还是更困难，还需要在实践操作中以观后效。
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