视角 |《民法典》物权编房地产领域重点条款变化比对和解读
作者：缪暴默、张怡黎律师
2020年5月28日15时08分，十三届全国人大三次会议以2879票赞成、2票反对、5票弃权，高票表决通过了《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）。这是新中国首部以“法典”命名的法律，被誉为“社会生活的百科全书”和“保障民事权利的宣言书”，宣告中国“民法典时代”的到来。
《民法典》共7编、1260条，各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任，以及附则，自2021年1月1日起施行，现行《民法通则》、《民法总则》、《物权法》、《合同法》、《担保法》、《婚姻法》、《收养法》、《继承法》、《侵权责任法》将同时废止。
第二编“物权”在现行物权法的基础上，按照党中央提出的完善产权保护制度，健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度的要求，结合现实需要，进一步完善了物权法律制度。现结合相关法律，对比和分析《民法典》物权编中关于房地产领域的新规定及其影响，供大家参考。
一.改变遗赠物权变动规则
解读：
《民法典》物权编删除了受遗赠时物权发生变动的规定，将遗赠与继承的法律效果相区分。受遗赠的，应当按照法律规定完成物权变动公示（登记或者交付）后才能发生物权变动的效力。
二.修改业主大会的议事规则，适当降低决议通过门槛
（一）业主大会表决程序
解读：
实践中，业主大会成立难、公共维修资金使用难等问题普遍存在。因此，《民法典》物权编在现行物权法规定的基础上，进一步完善了业主的建筑物区分所有权制度，适当降低业主共同决定事项的门槛，特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛，并增加规定紧急情况下使用维修资金的特别程序。
1、提高业主启动表决的门槛
根据《物业管理条例》第十二条第一款的规定，业主大会会议应由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，即需要全体业主“双过半”参加表决。而根据《民法典》第二百七十八条的规定，业主大会会议应由“双三分之二以上”的业主参加表决。
2、适当降低使用维修资金的表决门槛
根据《物权法》第七十六条的规定，使用维修资金需要专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，即需要全体业主的“双三分之二以上”同意。而根据《民法典》第二百七十八条的规定，应由“双三分之二以上”业主参加表决，且参加表决的业主“双过半”同意，即只需全体业主的“双三分之一”同意就能通过表决。
3、维修资金的筹集、使用情况应当定期公布
《民法典》第二百八十一条明确了维修资金的筹集、使用情况应当定期公布，且根据《民法典》第九百四十三条的规定，维修资金的筹集、使用情况的公布主体应当是物业服务人。该条款规定了物业服务人的信息公开义务，有利于保障业主的知情权。
4、新增“紧急情况下使用维修资金的特别程序”
在紧急情况下，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。
（二） 共有部分产生的收入
解读：
小区共有部分产生的收入（如电梯广告）在扣合理成本后应当归全体业主共有，建设单位、物业服务企业或其他管理人应注意这点，避免因擅自使用该部分收入而产生纠纷。
三.土地使用权续期
解读：
1、住宅建设用地使用权有期限
业主对房屋享有无期限的所有权，但是对房屋所在的建设用地的使用权是有期限的。因此，购房者在购买房屋时应当特别关注房屋建设用地使用权的剩余期限。
2、住宅建设用地使用权自动续期
《民法典》第三百五十九条区分了住宅建设用地使用权与非住宅建设用地使用权，明确住宅建设用地使用权期限届满后自动续期。
3、配套细则尚待明确
上述条款对住宅建设用地使用权续期费用的规定尚不完善。关于续期费用的缴纳方式、减免标准、续期周期等具体规定有待相关法律法规进一步完善。
四.创设新型用益物权“居住权”
解读：
为贯彻党的十九大提出的加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求，第二编第十四章单独一章增加规定“居住权”这一新型用益物权，明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。
1、居住权的设立
（1）当事人应当通过书面形式订立居住权合同或通过遗嘱方式设立居住权；
（2）我国不动产物权变动采用登记生效主义，居住权必须经过登记方可设立，未登记的,不发生物权效力；
（3）居住权于居住期限届满或居住权人死亡时消灭，且居住权不得转让或继承。
2、居住权的影响
“居住权”是《民法典》新增的一类用益物权，是一种支配权、绝对权、财产权。相比于租赁权而言，居住权的长期性和物权属性增加了权利人的稳定感，弥补了“房屋所有权”和“租赁权”之间的空隙。另外，该权利的设立有利于实现“以房养老”模式：
（1）为以房养老提供基本制度支撑。老年人为了晚年获得更好的生活保障可以将住宅以相较于市场价值较低的价格出售给其他个人或机构，同时享有住宅的居住权直至逝世。这样一方面，老年人可以获得用于晚年生活的资金，又可以保证稳定的居住状态；另一方面，有关个人或机构可以以较低的价格获得住宅，甚至可以用住宅进行抵押融资。居住权制度只是为以房养老提供一个基础性规定，仍需要司法解释对居住权制度明确更多的细节。
（2）可能影响市场交易，促进房屋租赁市场的发展，防止房价过快增长。在国家政策的刺激下，在“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，开发商、运营商、地产基金等多方力量进入地产存量市场，近几年存量房改建的长短租公寓、联合办公、商业园区等商业模式探索取得很大的进展，而居住权为房地产存量资源提供了一种新的存量资源渠道，如何发掘该项存量资源的利用，需要房地产行业对其进一步充分估算后作出创新性应对。
五.删除耕地使用权不得抵押的规定
解读：
《民法典》删除了耕地使用权不得抵押的规定，以适应“三权分置”后土地经营权入市的需要。
六.完善“抵押不破租赁”的规则，确立了“出租在先+转移占有”的双重条件
解读：
《物权法》规定在先租后抵的情况下，抵押不破租赁的原则，但是因为该规定存在漏洞，实践中会发生抵押人与第三人倒签租赁合同、损害抵押权人利益的情形。为了克服这种弊端，《民法典》确立了“出租在先+转移占有”的双重条件有助于预防这种不诚信行为。这也要求债权人在设定抵押时应当至抵押财产所在地确认抵押财产是否处于出租状态并采取拍照等方式予以固定，以免处置抵押财产时受到不利影响。
七.改变抵押财产转让规则，确认抵押权的追及效力
解读：
1、抵押人可以自由转让抵押房屋
根据《民法典》第四百零六条的规定，除当事人另有约定外，抵押人转让抵押房屋的，不再需要抵押权人的同意，但应当通知抵押权人。
2、抵押权人可以要求将转让所得价款提前清偿债务或提存
抵押权人能够证明转让行为可能损害抵押权的，可以要求抵押人将转让所得价款提前清偿债务或提存。
关于抵押财产的转移占有及抵押物的转让规则，《民法典》相较《物权法》而言，强调以物为核心，而对合同相对性的原则进行有限的突破，更体现对个人意思表示的尊重和对于意思自治原则的维护。
虽然第四百零六条关于抵押财产转让对融资各方存在有利的一面，但更需关注该条文对抵押人、买受人及抵押权人的影响。房地产公司在现有的背景下应根据自身买受人或抵押权人的身份对抵押合同订立、抵押登记、抵押物的核查、抵押权的行使等方面做出相应的调整。
当公司作为买受人时，应首先注重核查标的物抵押情况，对主债权合同、抵押合同、抵押物登记信息等的关键信息重点关注。同时，公司应优化《抵押物买卖合同》的条款设计，约定抵押人对抵押物状态、担保范围的承诺，并设计好相应的违约责任条款防范抵押人的隐瞒或虚假陈述。
当公司作为抵押权人时，应首先注重对抵押物的后续转让的控制，例如在抵押合同中增加限制转让条款及对应违约责任；要求债务人与抵押人共同签署抵押合同，增加未通知或未经抵押权人同意转让抵押物时，有权宣告债务提前到期、提前行使抵押权的对应约定。同时，还应关注抵押物存续、所有权登记状态，在行使抵押权过程中，及时采取财产保全等积极进行抵押登记及行使抵押权的措施。
参考资料
干货|《民法典》物权编的二十项重大变化（载于公众号利眼观察）
原创观点 | 《民法典》对房地产领域的影响及应对建议（载于公众号房地产建筑法律评论）
《民法典》生效对房地产企业有何影响？大成律师系列解读（载于公众号北京大成武汉律师事务所）
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